Hypotéka pre mladých sa mení: Na prvé bývanie si požičiate viac. Toto potrebujete vedieť
Autori: Viktor Háber, Matej Líška, RADO Reality
Ak máte menej ako 35 rokov a premýšľate nad kúpou prvého bytu alebo domu, Národná banka Slovenska pre vás pripravila jednu z najzaujímavejších zmien za posledné roky. Podľa návrhu, ktorý predstavila NBS, by si mladí ľudia mohli od októbra 2026 požičať na svoje prvé bývanie viac peňazí ako dnes. Koľko to bude po novom a oplatí sa na zmeny čakať?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
V praxi to znamená jediné. Na kúpu prvého bytu nebudete musieť mať našetrených toľko vlastných zdrojov ako doteraz. Veď práve nedostatok vlastných peňazí je dnes dôvod, prečo veľa mladých ľudí kúpu bývania odkladá o niekoľko rokov.
Čo sa mení pri hypotékach od roku 2026?
Dnes platí, že väčšina kupujúcich môže získať hypotéku maximálne do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 20 % musí financovať z vlastných zdrojov.
Ak teda stojí byt 200 000 eur, banka vám požičia približne 160 000 eur a vy potrebujete mať pripravených 40 000 eur.
NBS navrhuje, aby mladí kupujúci prvého bývania mohli po novom financovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri rovnakom byte za 200 000 eur by tak stačilo mať pripravených 20 000 eur vo vlastných prostiedkoch namiesto 40 000 eur.
Rozdiel 20 000 eur nie je kozmetická úprava. Pre mnohé mladé rodiny ide o rozdiel medzi tým, či budú bývať vo vlastnom o rok alebo až o päť rokov.
Kto bude môcť využiť hypotéku s LTV 90 %?
Aby ste mohli získať zvýhodnené financovanie, musíte splniť niekoľko podmienok naraz.
Prvou podmienkou je vek do 35 rokov. Druhou podmienkou je, že žiadny zo žiadateľov nesmie vlastniť inú rezidenčnú nehnuteľnosť. Tretia podmienka hovorí, že úver musí slúžiť na kúpu alebo výstavbu vlastného bývania.
Zjednodušene povedané, ak ste mladý pár a ani jeden z vás nevlastní byt alebo rodinný dom, patríte presne do skupiny, ktorú chce NBS touto zmenou podporiť.
Cieľom regulátora je pomôcť ľuďom, ktorí kupujú svoje prvé bývanie. Nie tým, ktorí rozširujú investičné portfólio. K tejto téme sme vydali separátny blog Ako sa sprísnia hypotéky pre investorov.
Čo znamená nová hypotéka pre mladých v praxi?
Poďme si ukázať konkrétne príklady z praxe:
- Pri byte za 150 000 eur potrebujete dnes približne 30 000 eur vlastných zdrojov. Po novom by vám stačilo približne 15 000 eur.
- Pri byte za 200 000 eur klesne potrebný vklad zo 40 000 eur na 20 000 eur.
- Pri byte za 250 000 eur by ste namiesto 50 000 eur potrebovali približne 25 000 eur.
To sú sumy, ktoré mladé domácnosti často sporia niekoľko rokov. Práve preto môže byť navrhovaná zmena pre mnohých rozhodujúca. Nie preto, že by si mohli dovoliť drahší byt, ale preto, že sa k vlastnému bývaniu dostanú skôr.
Prečo sa NBS rozhodla podporiť mladých kupujúcich?
NBS otvorene hovorí o tom, že dostupnosť bývania sa v posledných rokoch zhoršila. Zaujímavé pritom je, že problém nie je len v cenách nehnuteľností. Veľkým problémom je práve výška vlastných zdrojov, ktoré musia mladí ľudia pred kúpou našetriť.
Podľa údajov NBS dnes významnú časť trhu tvoria investori. Viac ako polovicu rezidenčných nehnuteľností kupujú ľudia, ktorí už minimálne jednu nehnuteľnosť vlastnia.
To vytvára tlak na ceny a zároveň znižuje dostupnosť bývania pre ľudí, ktorí kupujú svoj prvý byt.
Preto NBS prichádza s kombináciou dvoch opatrení. Na jednej strane sprísňuje podmienky pre investorov kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Na strane druhej uvoľňuje podmienky pre mladých ľudí, ktorí riešia svoje prvé bývanie.
Cieľ je jednoduchý – viac podporiť bývanie pre vlastnú potrebu a menej podporovať špekulatívne nákupy.
Vyššie LTV neznamená automaticky schválenú hypotéku
Toto je veľmi dôležitá informácia, ktorú si veľa ľudí nesprávne vysvetľuje. To, že banka bude môcť financovať 90 % hodnoty nehnuteľnosti, ešte neznamená, že hypotéku automaticky dostanete.
Banky budú naďalej posudzovať váš príjem, existujúce úvery, kreditné karty, leasingy aj celkovú schopnosť splácať. Rovnako zostávajú zachované pravidlá DSTI, teda maximálny podiel príjmu, ktorý môžete mesačne minúť na splátky.
Inak povedané, nižšia požiadavka na vlastné zdroje vám otvorí dvere k hypotéke. Stále však musíte preukázať, že ju dokážete dlhodobo splácať.
Oplatí sa čakať na nové pravidlá?
Toto bude jedna z najčastejších otázok najbližších mesiacov. Odpoveď však nie je univerzálna.
Ak dnes máte dostatok vlastných zdrojov, stabilný príjem a našli ste nehnuteľnosť, ktorá vám dáva zmysel, samotné čakanie na nové pravidlá nemusí byť výhodné. Trh sa medzitým môže posunúť, ceny môžu narásť a úspora na vlastných zdrojoch sa môže stratiť v raste cien.
Pokiaľ však patríte medzi ľudí, ktorí dnes na kúpu nedosiahnu práve kvôli chýbajúcim úsporám, pripravovaná zmena môže výrazne zlepšiť vašu pozíciu. Práve preto v RADO Reality odporúčame začať riešiť financovanie v predstihu. Nie až v momente, keď nájdete vysnívaný byt.
Čo odporúčame mladým kupujúcim už dnes?
Najlepší čas na prípravu je ešte predtým, ako začnete chodiť na obhliadky. Zistite si svoju bonitu, porozprávajte sa s hypotekárnym špecialistom a nastavte si realistický rozpočet. Veľakrát sa stretávame s tým, že klienti hľadajú nehnuteľnosti bez toho, aby presne vedeli, aké majú možnosti financovania.
Výsledkom býva zbytočný stres alebo sklamanie, keď sa ukáže, že vysnívaný byt je mimo rozpočtu. Naopak klient, ktorý pozná svoje limity a rozumie možnostiam financovania, vie reagovať rýchlo a sebavedomo. A práve v realitách býva pripravenosť často rozhodujúca.
Hypotéka pre mladých v roku 2026: Zhrnutie
Ak máte do 35 rokov a kupujete svoje prvé bývanie, pripravovaná zmena od NBS vám môže výrazne uľahčiť cestu k vlastnému bytu alebo domu.
Namiesto 20 % vlastných zdrojov by vám po novom mohlo stačiť len 10 %. Pri priemernej nehnuteľnosti ide o úsporu desiatok tisíc eur, ktoré dnes predstavujú najväčšiu prekážku pre mladých kupujúcich.
Stále však platí, že hypotéka nie je len o výške vkladu. Rovnako dôležitý je príjem, bonita a správny výber nehnuteľnosti.
Ak plánujete kúpu prvého bývania a chcete vedieť, na čo reálne dosiahnete dnes a ako sa vás dotknú pripravované zmeny od NBS, ozvite sa nám. Spoločne si prejdeme vaše možnosti financovania aj aktuálnu situáciu na trhu, aby ste vedeli urobiť správne rozhodnutie v správnom čase.
Potrebujete poradiť s hypotékou? Dohodnite si konzultáciu zdarma
