Musí mať realitná kancelária podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu s predávajúcim?
Predávate byt alebo dom a ozve sa vám realitná kancelária. Maklér príde na obhliadku, nafotí nehnuteľnosť a navrhne podpis sprostredkovateľskej zmluvy. Mnohí majitelia v tej chvíli spozornejú. Prečo potrebujem niečo podpisovať? Nestačí ústna dohoda? A čo ak si to rozmyslím? Práve okolo sprostredkovateľských zmlúv koluje množstvo mýtov, ktoré v tomto blogu objasňujeme.
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Môže to pôsobiť ako zbytočná formalita, no skutočnosti vôbec nejde o formalitu, ktorá chráni iba realitnú kanceláriu. Kvalitne pripravená zmluva chráni predovšetkým predávajúceho, pretože presne určuje práva a povinnosti oboch strán a predchádza zbytočným sporom. Vyplýva to nielen z praxe, ale aj zo slovenskej legislatívy.
Občiansky zákonník sprostredkovateľskú zmluvu pozná
Sprostredkovateľská zmluva nie je výmyslom realitných kancelárií. Ide o zmluvný typ upravený v § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka.
Podľa § 774 sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi uzavretie zmluvy za odmenu a klient sa zaväzuje túto odmenu zaplatiť iba vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Zákon zároveň rieši aj otázku odmeny, náhrady nákladov či povinnosť oboch strán poskytovať si dôležité informácie.
Zjednodušene povedané – legislatíva presne počíta s tým, že medzi predávajúcim a realitnou kanceláriou existuje zmluvný vzťah.
Musí byť zmluva vždy písomná?
Tu prichádza zaujímavá právna nuansa. Samotný Občiansky zákonník síce výslovne neprikazuje písomnú formu sprostredkovateľskej zmluvy, no v praxi je pri predaji nehnuteľností prakticky nevyhnutná. Dôvodom sú najmä pravidlá ochrany spotrebiteľa.
Vo väčšine prípadov totiž realitná kancelária uzatvára zmluvu s fyzickou osobou – spotrebiteľom – priamo v jeho byte alebo dome. Takáto zmluva patrí pod právnu úpravu spotrebiteľských zmlúv uzatvorených mimo prevádzkových priestorov podnikateľa.
Práve tieto predpisy ukladajú povinnosť odovzdať klientovi zmluvu v písomnej forme. Za ich porušenie môže hroziť pokuta až do výšky 16.500€.
Písomná zmluva chráni obe strany
Najväčšou výhodou sprostredkovateľskej zmluvy je, že odstraňuje neistotu. Presne určuje:
- aké služby bude realitná kancelária poskytovať,
- výšku provízie a moment jej splatnosti,
- dobu trvania spolupráce,
- či ide o exkluzívny alebo neexkluzívny predaj,
- spôsob ukončenia spolupráce,
- práva a povinnosti oboch strán.
Ak by vznikol spor, práve zmluva predstavuje rozhodujúci dôkaz o tom, na čom sa klient a realitná kancelária dohodli. Bez nej sa podmienky spolupráce dokazujú len veľmi ťažko.
Dá sa sprostredkovateľská zmluva upravovať?
Áno, a práve to si mnohí ľudia neuvedomujú. Sprostredkovateľská zmluva totiž nie je dokument, ktorý musí klient bez výhrad podpísať.
Pokiaľ niektoré ustanovenie nevyhovuje jednej zo strán, je možné ho pred podpisom upraviť alebo doplniť, pokiaľ nie je v rozpore so zákonom.
Bežne sa individuálne upravujú napríklad dĺžka trvania exkluzivity, výška provízie, rozsah marketingových služieb (napr. 3D prehliadka), spôsob reportovania výsledkov predaja, podmienky výpovede alebo odstúpenia od zmluvy.
Seriózna realitná kancelária by mala klientovi každé ustanovenie pokojne vysvetliť a dať mu dostatok času na preštudovanie dokumentu. Aj podľa tohto spoznáte dobrého obchodníka a to, či ste si pri predaji nehnuteľnosti zvolili správnu realitku.
Čo musí zmluva obsahovať?
Zákon síce nestanovuje jednotný vzor sprostredkovateľskej zmluvy, z praktického hľadiska by však mala obsahovať najmä:
- identifikáciu zmluvných strán,
- presný opis nehnuteľnosti,
- rozsah služieb realitnej kancelárie,
- výšku alebo spôsob určenia provízie,
- dobu trvania spolupráce,
- podmienky ukončenia zmluvy,
- podpisy oboch strán.
Čím konkrétnejšie sú podmienky formulované, tým menší priestor zostáva na budúce nedorozumenia.
Dá sa od sprostredkovateľskej zmluvy odstúpiť?
Áno, ale závisí to od konkrétnej situácie. Ak bola zmluva uzatvorená mimo priestorov realitnej kancelárie alebo na diaľku, spotrebiteľ má za splnenia zákonných podmienok spravidla právo odstúpiť od zmluvy bez uvedenia dôvodu v zákonnej lehote.
Po jej uplynutí sa ďalší postup riadi samotnou zmluvou – najčastejšie výpoveďou, dohodou zmluvných strán alebo inými dohodnutými spôsobmi ukončenia spolupráce.
Preto sa vždy oplatí ešte pred podpisom pozrieť na ustanovenia o ukončení zmluvy a nechať si ich vysvetliť.
Súčasťou zmluvy sú aj ďalšie zákonné povinnosti
Realitné kancelárie dnes nemajú iba povinnosť sprostredkovať predaj. Musia plniť aj viaceré zákonné povinnosti, napríklad podľa pravidiel proti legalizácii príjmov z trestnej činnosti (AML), preverovať identitu klientov a viesť príslušnú dokumentáciu.
Aj preto je písomná evidencia jednotlivých obchodných vzťahov neoddeliteľnou súčasťou profesionálnej realitnej činnosti. Pokiaľ od vás realitný maklér bude pýtať vyplnenie AML certifikátu, vedzte, že to nie je nič pofidérne. Tento krok musí podstúpiť pri realitnom obchode každý predávajúci aj kupujúci. Výnimky neexistujú.
Pozor na kancelárie, ktoré ponúkajú nehnuteľnosť bez zmluvy
Aj dnes sa možno stretnúť s prípadmi, keď maklér nafotí nehnuteľnosť a začne ju ponúkať bez riadne podpísanej sprostredkovateľskej zmluvy.
Takýto postup predstavuje riziko pre obe strany. Predávajúci nemá istotu, aké služby vlastne dostane, za akých podmienok bude nehnuteľnosť ponúkaná, ale ani to, aká provízia môže byť neskôr požadovaná. Na druhej strane, ani realitná kancelária nemá jasne upravené svoje práva.
Práve preto profesionálne realitné kancelárie podpisujú sprostredkovateľskú zmluvu ešte pred začiatkom predaja.
Dobrá zmluva je základom dobrého predaja
Sprostredkovateľská zmluva by nikdy nemala byť dokumentom, ktorý klient podpisuje pod tlakom alebo bez vysvetlenia. Naopak, mala by byť základom transparentnej spolupráce medzi predávajúcim a realitnou kanceláriou.
V RADO Reality je preto samozrejmosťou, že klient dostane priestor zmluvu si pokojne prečítať, položiť otázky a porozumieť všetkým jej ustanoveniam ešte pred podpisom. Transparentné podmienky, otvorená komunikácia a jasne definované povinnosti oboch strán totiž vytvárajú pevný základ úspešného predaja nehnuteľnosti.
