Firmy nestíhajú reagovať na realitný trh. Bývanie expatov preberajú agentúry
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Na Slovensko čoraz častejšie prichádzajú zo zahraničia expati pracujúci pre veľké firmy. Bojujú pritom so zásadným problémom, a to nedostatkom ponúk bývania. Často si sami nevedia poradiť a spoločnosti samotné hľadajú iné riešenie – obracajú sa na realitné agentúry. Vyrieši im to mnoho problémov a nájomca má istotu dlhodobého príjmu, hovorí v rozhovore zakladateľ firmy RentHub Matej Líška.
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Prečo sa dnes veľké firmy čoraz častejšie rozhodujú outsourcovať relokáciu expatov namiesto toho, aby si ju riešili interne?
Je to najmä preto, že každá firma má svoju internú agendu a vlastných zamestnancov, pričom expat servis nie je pravidelná činnosť. Skôr ide o ad hoc situácie, na ktoré firmy nemajú vytvorené samostatné oddelenie.
Ak chce firma zabezpečiť pre svojho zamestnanca čo najlepšie bývanie a hladký priebeh relokácie, potrebuje partnera, ktorý má know-how, pozná trh a vie, kde sú najlepšie ponuky. Zároveň dokáže expatovi doručiť najvhodnejšie možnosti na trhu.
Firma pritom potrebuje najmä jedno – aby sa expati čo najrýchlejšie presťahovali. Väčšinou prichádzajú s rodinou, často s deťmi, a celá situácia je pre nich stresujúca. Na začiatku bývajú v hoteloch, deti sa potrebujú adaptovať na nové prostredie a školský systém.
Preto veľké firmy potrebujú zabezpečiť celý proces čo najhladšie a bez starostí. Cieľom je rýchlo a bez problémov umiestniť expata do bývania tak, aby bol spokojný.
Aké sú najčastejšie problémy, na ktoré firmy narazia, keď sa pokúsia zabezpečiť bývanie pre expatov na vlastnú päsť?
Najčastejším problémom je, že si firmy neuvedomujú, že realitný trh je živý organizmus. Sú zvyknuté na svoje interné procesy a postupy, kde veci počkajú – lenže byty nepočkajú. Trh si žije vlastným tempom.
Práve neflexibilita a pomalšia reakcia na situáciu na trhu často spôsobí, že vyhliadnutá nehnuteľnosť zmizne. Prenajme sa niekomu inému a expat zažíva frustráciu, pretože si konečne našiel niečo, čo mu vyhovovalo.
Výhodou agentúry je, že presne vie, kde a ako hľadať. Dobré agentúry sú prepojené s ďalšími maklérmi a majú prístup aj k ponukám, ktoré sa vôbec nedostanú na verejný trh. Vedia teda ponúknuť aj tzv. off-market nehnuteľnosti.
Zároveň dokážu pracovať s cenou. Majú prehľad o dátach a vedia odhadnúť, či je o konkrétnu nehnuteľnosť vysoký záujem, alebo je priestor na vyjednávanie. Vďaka tomu môžu expatovi pomôcť získať lepšie podmienky.
Ak to zhrniem, hlavné problémy sú neflexibilita, obmedzený prístup k ponukám a následne aj menší výber, čo vedie k tomu, že firmy prichádzajú o vhodné nehnuteľnosti.
Keď firma hovorí o „komplexnom relokačnom servise“, čo si pod tým konkrétne predstaviť v oblasti bývania? Kde sa to začína a kde končí?
Záleží od potrieb konkrétnej firmy. Niektoré spoločnosti potrebujú expata len ubytovať, iné chcú zabezpečiť aj širšiu starostlivosť. Pre niektoré firmy je expat „len“ ďalší zamestnanec, no pre iné ide o kľúčového človeka, pri ktorom je dôležité, aby bol v novej krajine spokojný.
Z našej strany sa preto vždy prispôsobujeme. V praxi však zabezpečujeme celý proces – od výberu nehnuteľnosti až po nasťahovanie.
Na začiatku prebieha úvodný rozhovor s expatom, kde zisťujeme jeho rozpočet, preferencie a životnú situáciu. Zaujíma nás napríklad lokalita, typ prostredia, blízkosť školy pre deti či dopravná dostupnosť.
Na základe toho robíme predvýber nehnuteľností a pripravíme zoznam vhodných ponúk. Expat si z nich vyberie a my následne organizujeme obhliadky. Snažíme sa ich naplánovať efektívne, ideálne v jednom dni.
Počas obhliadok sme s expatom osobne a vieme mu pomôcť s rozhodovaním. Upozorníme ho na prípadné nedostatky, ale aj na výhody konkrétnej nehnuteľnosti. Zároveň mu vieme vysvetliť špecifiká lokalít – napríklad dopravnú situáciu alebo vhodnosť pre rodiny s deťmi.
Ako to pokračuje potom, keď už sa blíži moment nasťahovania a následné prevzatie kľúčov či starostlivosť o potreby expata?
Dôležitou časťou je právny servis. Snažíme sa pracovať s vlastnými zmluvami, ktoré vopred prejdú právnym oddelením firmy. To znamená, že už prichádzame na trh s odsúhlasenými dokumentmi, čo výrazne urýchľuje celý proces.
Práve zdĺhavé pripomienkovanie zmlúv býva častým dôvodom, prečo obchod nevyjde. Majiteľ stratí trpezlivosť a rozhodne sa pre iného nájomníka. Právne oddelenia firiem majú navyše viac agendy, takže reakčné časy bývajú dlhšie.
Keď sú zmluvy pripravené, zabezpečíme ich hladké podpísanie a asistujeme aj pri odovzdaní nehnuteľnosti. S expatom preberáme byt, dokumentujeme jeho stav a všetky nedostatky zapisujeme do protokolu, aby sa predišlo sporom v budúcnosti.
Ak firma požaduje širší servis, zabezpečujeme aj následnú starostlivosť. To znamená, že riešime komunikáciu s majiteľom, požiadavky či problémy expata počas nájmu.
Majitelia často nevnímajú prenájom nehnuteľnosti ako hlavnú činnosť, takže reakcie nemusia byť okamžité. Expat potom môže byť frustrovaný, ak sa jeho problém nerieši. My v takých prípadoch vystupujeme ako sprostredkovateľ, aktívne komunikujeme s majiteľom a dohliadame na vyriešenie situácie.
Výhodou je aj odstránenie jazykovej bariéry a celkové zjednodušenie komunikácie. Expat má jeden kontaktný bod, na ktorý sa môže obrátiť v akejkoľvek situácii.
Zabezpečujeme aj drobné opravy – ak je to potrebné, vyšleme technika a problém vyriešime bez toho, aby to musel expat riešiť priamo s majiteľom. Ide teda o komplexnú starostlivosť počas celého nájmu.
RentHub zabezpečuje prenájmy aj pre bežných klientov. Kde vidíte najväčšie rozdiely pri zabezpečovaní bývania pre expatov v porovnaní so štandardným prenájmom?
Základný rozdiel je v tom, ktorú stranu zastupujeme. Ak zastupujeme vlastníka nehnuteľnosti, primárne hájime jeho záujmy. Snažíme sa byt obsadiť čo najrýchlejšie a za čo najlepších podmienok, pričom nájomcu – aj keď je expat – preverujeme a garantujeme jeho spoľahlivosť, napríklad z pohľadu platobnej disciplíny.
Takýto nájomník dostáva štandardný servis, ale nie je to služba nastavená primárne na jeho potreby.
Iná situácia nastáva, keď nás osloví firma, ktorá potrebuje zabezpečiť bývanie pre expata. Vtedy zastupujeme jeho záujmy a celý proces prispôsobujeme jemu. Hľadáme nehnuteľnosť, ktorá mu najlepšie vyhovuje, aj mimo nášho portfólia, a fungujeme v inej pozícii než pri zastupovaní majiteľa.
Rozdiel je teda najmä v tom, komu je služba primárne určená a koho záujmy sú v centre celého procesu.
Hľadajú expati bývanie skôr dlhodobo, alebo ide o krátkodobé riešenia?
Už v úvodnom rozhovore zisťujeme, na ako dlho expat prichádza – teda aký má kontrakt a aké sú plány zamestnávateľa. Podľa toho vyberáme vhodné nehnuteľnosti.
Zároveň tieto informácie komunikujeme aj majiteľom. Vopred im vysvetlíme, že ide o expata, z akej firmy prichádza a ako dlho by mal v byte bývať. Vďaka tomu sa vie majiteľ lepšie rozhodnúť.
Ak napríklad plánuje byt v blízkej dobe predať, je lepšie, aby nám to povedal hneď. Vyhneme sa tak situácii, že by sa expat (často aj s rodinou) musel zbytočne sťahovať. Takéto presuny sú pre ľudí v cudzej krajine veľmi stresujúce.
Preto sa snažíme vyberať nehnuteľnosti, kde je predpoklad dlhodobejšieho nájmu bez zmien.
Z vašich skúseností, aké sú najčastejšie očakávania expatov pri hľadaní bývania na Slovensku? A kde vznikajú najväčšie rozdiely oproti realite trhu?
Jedným z najčastejších omylov je predstava, že trh je pomalý a nehnuteľnosti „počkajú“. Kým si expati zvyknú na to, ako trh funguje, často prídu o viacero dobrých ponúk.
Aj keď ich upozorňujeme, že treba reagovať rýchlo, táto skúsenosť sa do veľkej miery nedá preniesť. Stáva sa, že si vyberú konkrétny byt, ale kým sa definitívne rozhodnú, nehnuteľnosť sa už prenajme.
Ďalší rozdiel súvisí s tým, odkiaľ expati prichádzajú. Či už ide o Áziu alebo západnú Európu – napríklad Nemecko či Francúzsko – často majú silnú potrebu bývať v komunite. Zaujíma ich, kde žijú ich krajania, a podľa toho si vyberajú lokalitu.
Zároveň sa stretávame aj s praktickými rozdielmi v očakávaniach. Napríklad pri elektromobiloch – v niektorých krajinách je samozrejmosť, že každé parkovacie miesto má nabíjaciu stanicu. Na Slovensku to zatiaľ nie je štandard.
Ak sa na to neopytujeme vopred, môže sa stať, že to vyjde najavo až pri obhliadke garáže. Expat potom očakáva, že bude mať kde nabíjať auto, no realita je iná.
V krajinách ako Nemecko je prechod na elektromobilitu oveľa pokročilejší, aj vďaka tlaku na ekologické riešenia. Mnohí expati preto prichádzajú už s elektrickými autami, no infraštruktúra u nás tomu zatiaľ úplne nezodpovedá.
Ako sa riešia situácie, keď je trh s nájmami napätý a ponuka obmedzená? Napríklad vo väčších priemyselných lokalitách…
V takých prípadoch ide o klasickú situáciu – vysoký dopyt a nízka ponuka. Expat musí po našej konzultácii zvážiť, či upraví svoje požiadavky.
Veľa závisí od miery dôvery. Niektorí klienti sa spoľahnú na naše odporúčania a nechajú sa viesť, iní majú pocit, že ponuky počkajú – čo sa však často ukáže ako omyl.
Ak je trh napätý, riešenia sú v zásade dve: buď expat zníži svoje nároky, alebo rozšíri lokalitu, ktorú pôvodne zvažoval. To znamená posunúť hranice a zahrnúť aj iné oblasti.
Ak si napríklad stanoví, že chce bývať len v niekoľkých konkrétnych budovách, hľadanie sa môže výrazne predĺžiť. Mali sme prípady, keď sa čakalo aj dva mesiace na vhodnú ponuku.
Dôležitú rolu zohráva aj nastavenie zamestnávateľa. Expat totiž dovtedy býva v hoteli alebo krátkodobom prenájme, čo firma financuje. Ak má firma stanovený deadline na prechodné ubytovanie, je potrebné tomu prispôsobiť aj rozhodovanie. Aj na toto klientov vopred upozorňujeme.
Kde najčastejšie expati hľadajú bývanie? Je to najmä Bratislava, alebo aj iné časti Slovenska?
Závisí to najmä od miesta výkonu práce. Prvým kritériom je vzdialenosť do práce, aby dochádzanie nebolo zbytočne náročné.
Druhým dôležitým faktorom je škola pre deti, ak expat prichádza s rodinou. Lokalita bývania sa často prispôsobuje práve tomu, kde deti študujú.
Tretím faktorom je partner alebo partnerka. Často ide o situáciu, keď expat pracuje a jeho partnerka je doma, prípadne pracuje na diaľku. Preto je pre ňu prioritou prostredie, kde má možnosti trávenia času – napríklad dostupnosť služieb, obchodov alebo komunity.
Z tohto dôvodu je často preferované centrum mesta alebo lokality v blízkosti škôl. Dôležitá je kombinácia dostupnosti do práce, školy aj občianskej vybavenosti.
Vo všeobecnosti však väčšina expatov preferuje bývanie v centre alebo širšom centre mesta.
Ak by sme to mali zhrnúť – akú hodnotu prináša agentúra firme z pohľadu času, nákladov a rizika? Dá sa to aj kvantifikovať?
Dá sa to vnímať pomerne jasne. Firma získava službu, ktorá expatovi zabezpečí bývanie rýchlo a bez komplikácií. Zároveň má k dispozícii širšie portfólio ponúk, než keby si ich hľadal sám cez inzeráty.
Ako agentúra sme prepojení s komunitou realitných maklérov, kde vieme zdieľať dopyt. Často sa tak dostaneme aj k nehnuteľnostiam, ktoré nie sú verejne inzerované. Stáva sa, že klient si vyberie byt, ktorý sa na trhu vôbec neobjavil.
Veľkou pridanou hodnotou je aj hladkosť procesu. Vieme skrátiť čas, za ktorý expat nájde bývanie a nasťahuje sa. To má priamy dopad aj na jeho pracovný výkon – kým nemá vyriešené bývanie, je menej sústredený a rieši najmä adaptáciu seba a svojej rodiny.
Pre firmu to znamená, že zamestnanec sa rýchlejšie dostane do pracovného režimu a dokáže podávať plnohodnotný výkon. Zároveň firma získava partnera, pre ktorého je táto agenda hlavnou činnosťou. Máme na to vyčlenených ľudí a nastavené procesy, čo nám umožňuje garantovať kvalitu služby.
Bežné realitné kancelárie fungujú inak – makléri sa primárne zameriavajú na obchody, ktoré im prinášajú najväčší zisk, napríklad predaje nehnuteľností. Relokácia expatov pre nich často nie je prioritou.
U nás ide o špecializovanú službu. Ak má firma záujem o vyšší štandard, vieme zabezpečiť aj nadväzujúcu starostlivosť počas nájmu. Expat má jeden kontaktný bod a všetky jeho požiadavky riešime za neho – od komunikácie s majiteľom až po praktické problémy v byte.
Cieľom je, aby mal všetko zabezpečené a nemusel sa o tieto veci starať.
Aké projekty má za sebou RentHub? Ktorým firmám ste už pomohli s relokáciou expatov?
Tých firiem je pomerne veľa. Napríklad zabezpečujeme expat servis pre potravinovú spoločnosť Yeme. Pri otváraní nových pobočiek nás oslovujú, aby sme našli vhodné bývanie pre manažment, predovšetkým riaditeľov nových prevádzok.
Ďalej spolupracujeme ako RentHub so spoločnosťou MAN, výrobcom nákladných vozidiel, kde takisto riešime ubytovanie zahraničných zamestnancov.
Medzi našich klientov patrí aj Doprastav, ktorý pôsobí na veľkých infraštruktúrnych projektoch a developerských zákazkách. Pre ich zahraničných manažérov a odborníkov zabezpečujeme kompletný relokačný servis.
Spolupracujeme aj so spoločnosťou Volkswagen, konkrétne cez ich dcérsku spoločnosť, ktorá zastrešuje relokačné procesy.
Najnovšie máme exkluzívnu spoluprácu s automobilovou spoločnosťou KIA Žilina. Zabezpečujeme bývanie pre ich zahraničných zamestnancov, ktorí často prichádzajú s rodinami. Deti navštevujú medzinárodné školy v Bratislave, takže rodiny bývajú najčastejšie tam, zatiaľ čo zamestnanec dochádza počas týždňa za prácou do Žiliny.
Rozsah služieb sa vždy prispôsobuje konkrétnym potrebám – niekedy ide o kompletný servis, inokedy len o samotné zabezpečenie bývania.
Ako podľa vás bude vyzerať trh s nájmami a relokačnými službami pre expatov v najbližších rokoch? Bude dopyt rásť?
Keď sa pozrieme na demografický vývoj Slovenska, vidíme, že veľa mladých a kvalifikovaných ľudí odchádza do zahraničia. Firmy preto často nemajú inú možnosť, ako si potrebných odborníkov doniesť zo zahraničia.
Nemôžeme fungovať len ako ekonomika založená na manuálnej práci. Firmy potrebujú aj kvalifikovaných ľudí, ktorí prinášajú know-how a strategické myslenie. Z tohto pohľadu je prirodzené, že zahraničné spoločnosti pôsobiace na Slovensku si sem presúvajú svojich zamestnancov z iných krajín.
Zároveň je Slovensko stále atraktívne pre priemysel – aj vďaka geografickej polohe, nákladom či pracovným návykom. Naša krajiny je pre mnohé firmy stabilným prostredím.
Preto si myslím, že dopyt po relokačných službách bude rásť. Firmy budú čoraz viac potrebovať partnerov, ktorí im pomôžu efektívne zvládnuť príchod zahraničných zamestnancov.
