Občiansky zákonník mení pravidlá prenájmov. Toto sú najdôležitejšie novinky
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Prenajímate byt? Pripravte sa na najväčšie zmeny za posledné desaťročia. Vláda schválila nový Občiansky zákonník, ktorý začne platiť od 1. júla 2027 a zasiahne aj nájmy. Nová verzia zákonníka ovplyvní fungovanie prenájmov, nastavenie zmlúv aj samotné vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Pozreli sme sa na najdôležitejšie zmeny, ktoré budú zaujímať realitný trh najviac.
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Zvyšovanie nájmu podľa nových pravidiel
Jednou z najpraktickejších a veľmi dôležitých zmien je zavedenie možnosti jasne nastaviť inflačnú doložku v nájomnej zmluve. V praxi to znamená, že prenajímateľ si bude môcť vopred dohodnúť mechanizmus zvyšovania nájomného podľa inflácie zverejnenej Štatistickým úradom.
Dnes sa to často rieši dodatkami, nejasnými formuláciami alebo „dohodou medzi stranami“. Nový zákon má priniesť väčšiu predvídateľnosť, a teda nájomné sa po novom nebude zvyšovať svojvoľne. Mechanizmus navyšovania sumy za mesačný nájom bude musieť byť jasne uvedený v zmluve a nájomník bude vopred vedieť, podľa čoho sa môže cena meniť.
Prenajímateľ vďaka tomu získa jednoduchší a právne istejší spôsob valorizácie nájmu. Tu si však musíte ako vlastníci bytov dať pozor. Ak totiž inflačná doložka v zmluve nebude, nebudete môcť sumu za nájom jednostranne zvýšiť. To je už dnes častý problém v starších alebo zle pripravených zmluvách. O to bude dôležitejšie obrátiť sa pri nájomných zmluvách či správe bytov na odborníkov.
Automatické predĺženie nájmu
Toto bude s určitosťou jedna z najdôležitejších zmien pre prenajímateľov, ktorú určí nový Občiansky zákonník. Ak po skončení nájomnej zmluvy nájomník zostane v byte a prenajímateľ ho do troch mesiacov písomne nevyzve na vypratanie nehnuteľnosti, nájom sa automaticky obnoví za rovnakých podmienok.
Inými slovami, ak majiteľ situáciu „neustráži“, zmluva môže automaticky pokračovať ďalej. O to bude dôležitejšie dbať dôslednejšie na sledovanie dátumov ukončenia nájmov a riešiť predĺženie zmluvy (alebo jej ukončenie) písomne. Pokiaľ necháte komunikáciu na ústnu dohodu, dostávate sa do rizika.
V realitnej praxi môže byť toto veľká téma hlavne pri bytoch, ktoré si majitelia spravujú sami, teda bez realitnej kancelárie.
Výpoveď z nájmu aj bez udania dôvodu
Veľkou novinkou je aj možnosť vypovedať nájom na dobu neurčitú bez uvedenia dôvodu. Doteraz prenajímateľa viazali presné zákonné dôvody. Tými boli napríklad neplatenie nájmu alebo potreba bývania pre seba.
Po novom sa bude dať ukončiť nájom aj bez dôvodu, no s dlhšou výpovednou lehotou – až šesť mesiacov. Majitelia bytu tak budú môcť byť na základe zmien v Občianskom zákonníku flexibilnejší. Tento bod však do veľkej miery zvýhodňuje najmä nájomníka, ktorý bude mať viac času na to nájsť si nové bývanie.
Zákon však stále zachováva aj vyššiu ochranu zraniteľných skupín. Pri senioroch, zdravotne ťažko postihnutých osobách alebo rodičoch s maloletými deťmi bude výpovedná lehota dlhšia.
Kaucia bude mať strop
Nový zákonník zavádza aj limit na výšku depozitu. Po novom bude môcť prenajímateľ požadovať maximálne trojnásobok mesačného nájomného a platieb za energie.
Toto je dôležitá zmena hlavne pri drahších prenájmoch alebo luxusných nehnuteľnostiach, kde sa dnes niekedy stretávame s výrazne vyššími zábezpekami.
Zároveň zo zákona napokon vypadla povinnosť úročiť depozit, čo bola jedna z najkritizovanejších častí pôvodného návrhu. Tým sa určite mnohým nájomcom uľavilo.
Domáce zvieratá? Rozhodovať bude zmluva
Jedna z najdiskutovanejších tém návrhu bola povinnosť tolerovať domáce zvieratá v prenajímaných bytoch. Prvotné znenie, ktoré napokon neprešlo, výrazne posilňovalo práva nájomníkov s domácimi zvieratami, no po vlne kritiky táto časť zo zákona vypadla.
Majiteľ bytu si tak aj naďalej bude môcť určiť, či zviera v byte povolí alebo nie. Musí sa to však jasne uviesť v nájomnej zmluve. Práve nepresné formulácie sú dnes častým zdrojom konfliktov medzi majiteľom a nájomníkom.
Modernizácia bytu a zvýšenie nájomného
Nový Občiansky zákonník rieši aj situácie, keď vlastník investuje do modernizácie nehnuteľnosti. Ide napríklad o:
- zateplenia,
- výmeny okien,
- energetických úprav,
- rekonštrukcie spoločných priestorov.
V takom prípade bude môcť prenajímateľ zvýšiť nájomné, maximálne však o päť percent reálne vynaložených nákladov ročne.
Zaujímavé je, že nájomník bude mať zároveň právo nájom ukončiť, ak s novými podmienkami nebude súhlasiť.
Čo to znamená pre realitný trh?
Nový Občiansky zákonník ukazuje, že prenájmy na Slovensku budú po novom fungovať oveľa presnejšie a formálnejšie než doteraz. Mnohé veci, ktoré sa dnes často riešia „dohodou medzi stranami“, bude treba mať jasne nastavené priamo v zmluve. Či už ide o zvyšovanie nájmu podľa inflácie, podmienky predĺženia nájmu, možnosť chovu domácich zvierat alebo pravidlá ukončenia prenájmu.
Veľkou témou bude aj väčšia zodpovednosť prenajímateľov celkovo. Napríklad ak majiteľ po skončení zmluvy nebude situáciu aktívne riešiť, nájom sa môže automaticky obnoviť. Rovnako sa menia pravidlá pri výpovediach, kauciách či modernizácii bytov a ich dopade na výšku nájomného.
Univerzálne vzory z internetu a „ústne dohody“ budú pre vás ako vlastníkov bytov ešte väčším rizikom než dnes. Správne nastavená nájomná zmluva bude základom ochrany majiteľa aj nájomníka zároveň. Pokiaľ chcete mať istotu, že nájomná zmluva je nastavená dobre, obráťte sa na odborníkov z RentHubu. Vzhľadom na zmeny v Občianskom zákonníku po vyše 60 rokoch to bude dôležitejšie ako kedykoľvek predtým.
