Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Majiteľ nehnuteľnosti zomrel práve v čase, keď sa jeho byt alebo dom predával. Čo teraz? Znamená to automatický koniec obchodu? Nie vždy. Ďalší postup závisí najmä od toho, v akej fáze sa predaj nachádzal. Iná situácia nastane, ak sa iba hľadá kupujúci, a iná, ak už bola podpísaná kúpna zmluva alebo podaný návrh na vklad do katastra. Ako teda postupovať v jednotlivých prípadoch? V RADO Reality sme pripravili manuál.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Predstavte si, že majiteľ staršieho rodinného domu sa po niekoľkých mesiacoch konečne dohodol s kupujúcim na predaji. Realitná kancelária pripravila zmluvy, kupujúci má schválenú hypotéku a všetci už plánujú podpis. Potom príde správa, že predávajúci zomrel. Pre kupujúceho to môže byť veľmi nepríjemná situácia. Nevie, či o nehnuteľnosť definitívne príde, či sa bude musieť hľadať nový kupujúci, čo bude s rezervačným poplatkom a kedy sa celý proces môže dokončiť.

Smrť majiteľa však automaticky neznamená, že predaj nehnuteľnosti sa skončil. Znamená najmä to, že do procesu vstupuje dedičské konanie a treba presne určiť, v akom stave bol predaj v okamihu úmrtia.

Prvý krok: zistite, v akej fáze sa predaj nachádzal

Toto je pri celej situácii najdôležitejšie. Nie je totiž rovnaké, ak majiteľ:

• iba podpísal sprostredkovateľskú zmluvu s realitnou kanceláriou,
• už mal podpísanú rezervačnú zmluvu s kupujúcim,
• podpísal kúpnu zmluvu, ale návrh na vklad ešte nebol podaný,
• alebo bola kúpna zmluva podpísaná a návrh na vklad už bol na katastri.

Pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti totiž samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená, že kupujúci sa stal vlastníkom. Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra a právne účinky vkladu nastávajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Preto treba najskôr presne zistiť, čo sa podpísalo a čo už je na katastri.

Kedy sa predaj sa dostáva do dedičského konania?

Najjednoduchší prípad z pohľadu dokumentácie nastáva vtedy, keď majiteľ zomrie ešte predtým, ako sa nájde kupujúci. Realitná kancelária môže mať napríklad podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu, nehnuteľnosť môže byť nafotená, inzerovaná a môžu prebiehať obhliadky. Smrťou však pôvodný vlastník prestáva byť osobou, ktorá môže za seba ďalej robiť nové právne úkony.

Do popredia preto prichádza dedičské konanie. Dedičstvo sa podľa Občianskeho zákonníka nadobúda už smrťou poručiteľa. Dedičské konanie však následne určí okruh dedičov a majetok, ktorý do dedičstva patrí. Súd pritom konanie o dedičstve začína aj bez návrhu po tom, čo sa dozvie o úmrtí.

V tejto chvíli preto nie je správnym postupom jednoducho pokračovať v predaji, akoby sa nič nestalo. Realitná kancelária, právnik a osoby riešiace dedičstvo by mali čo najskôr zosúladiť ďalší postup. Aj tu sa ukáže, ktorá RK sa ako kvalitne pripraví na danú situáciu.

Čo ak sa už našiel kupujúci?

Situácia je zaujímavejšia, ak sa kupujúci našiel ešte za života pôvodného majiteľa. Ako príklad uveďme situáciu, v ktorej majiteľ domu podpísal s kupujúcim rezervačnú zmluvu. Kupujúci zaplatil rezervačný poplatok a začal vybavovať hypotéku. Kúpna zmluva sa však ešte nepodpísala.

V takom prípade sa treba pozrieť konkrétne znenie rezervačnej zmluvy a ďalších dokumentov. Práva a povinnosti, ktoré smrťou nezanikajú, môžu prejsť na právnych nástupcov, no samotný predaj nemožno jednoducho dokončiť podpisom pôvodného vlastníka, ktorý už nežije.

Ďalší postup preto treba riešiť v rámci dedičského konania a s právnikom alebo notárom, ktorý ho vedie. To je zároveň dôvod, prečo sa pri komplikovaných obchodoch neoplatí spoliehať na ústne dohody typu „rodina s tým určite súhlasí“.

Podpis na kúpnej zmluve – čo ak už je?

Tu môže byť situácia úplne iná. Predstavme si, že majiteľ domu už podpísal riadnu kúpnu zmluvu s kupujúcim. Kúpna zmluva sa platne uzatvorila, ale predávajúci následne zomrel. Smrť predávajúceho sama osebe nemusí znamenať, že takáto zmluva prestala existovať.

Občiansky zákonník stanovuje, že smrťou dlžníka povinnosť nezaniká, pokiaľ jej obsahom nebolo plnenie, ktoré mal osobne vykonať práve zomretý. Najvyšší súd SR v rozhodovacej praxi zároveň uviedol, že pri platne uzatvorenej kúpnej zmluve môže viazanosť prejavom vôle zomretého účastníka trvať aj voči jeho právnym nástupcom.

To však ešte neznamená, že kupujúci sa automaticky stáva vlastníkom. Ak sa totiž vklad do katastra ešte nepovolil, vlastnícke právo k nehnuteľnosti ešte neprešlo na kupujúceho. Práve preto treba pri úmrtí predávajúceho riešiť aj vzťah nehnuteľnosti k prebiehajúcemu dedičskému konaniu.

A čo keď už niekto podal návrh na vklad?

Toto je veľmi dôležitý rozdiel. Ak sa kúpna zmluva podpísala a návrh na vklad bol doručený katastru ešte za života predávajúceho, situácia sa posudzuje inak ako v prípade, keď majiteľ zomrie ešte pred podaním návrhu.

Najvyšší súd SR sa touto situáciou zaoberal a uviedol, že smrť predávajúceho počas konania o povolení vkladu nie je sama osebe dôvodom na zamietnutie návrhu na vklad. Viazanosť prejavom vôle podľa rozhodnutia môže pokračovať aj po smrti účastníka.

To však neznamená, že katastru netreba úmrtie oznámiť alebo že každý prípad sa automaticky skončí zápisom kupujúceho. Kataster pri rozhodovaní skúma aj ďalšie právne a skutkové okolnosti, ktoré môžu mať na povolenie vkladu vplyv.

Preto je pri takomto prípade dôležité okamžite informovať právnika a príslušný katastrálny odbor a nepokúšať sa situáciu riešiť iba „doplnením podpisu“ niektorého z dedičov.

Čo sa deje s nehnuteľnosťou počas dedičského konania?

Toto je jedna z vecí, ktoré môžu predaj výrazne predĺžiť. Dedičské konanie zisťuje majetok a dlhy poručiteľa a určuje, kto a v akom rozsahu dedičstvo nadobudne. Ak teda majiteľ zomrie ešte pred dokončením prevodu a dom je stále jeho vlastníctvom, nehnuteľnosť sa rieši v rámci dedičstva.

Zároveň zákon počíta aj s tým, že dedičia môžu počas konania s vecami patriacimi do dedičstva nakladať, ale pri úkonoch presahujúcich rámec obvyklého hospodárenia potrebujú súhlas súdu.

Predaj nehnuteľnosti preto nie je niečo, čo by mali dedičia jednoducho vybaviť medzi sebou bez toho, aby bol do procesu zapojený notár ako súdny komisár a podľa potreby súd.

Môže sa predaj dokončiť ešte počas dedičského konania?

Za určitých okolností áno. Zákon výslovne umožňuje dedičom počas dedičského konania scudziť vec patriacu do dedičstva alebo urobiť iné opatrenie presahujúce rámec obvyklého hospodárenia so súhlasom súdu. To je dôležitá informácia najmä v situácii, keď už existuje vážny záujemca.

Predstavme si napríklad, situáciu, v ktorej majiteľ domu podpísal kúpnu zmluvu, kupujúci má pripravené financovanie, návrh na vklad ešte nebol podaný, predávajúci medzitým zomrel a dedičia chcú v predaji pokračovať. Vtedy môže existovať možnosť celý proces dokončiť, ale už treba pracovať s dedičským konaním a zabezpečiť nevyhnutné právne kroky.

Nie je to teda automatický nový predaj od nuly, ale ani situácia, ktorú možno jednoducho dokončiť bez ohľadu na dedičské konanie.

Čo ak sa dedičia rozhodnú pokračovať v predaji?

Ak sa rodina zhodne, že chce nehnuteľnosť predať, najdôležitejšia je koordinácia.

Realitná kancelária by mala vedieť, že pôvodný vlastník zomrel, v akej fáze bol predaj, či existuje podpísaná rezervačná alebo kúpna zmluva, či bol podaný návrh na vklad, kto rieši dedičské konanie a zároveň aj to, aký je ďalší postup dohodnutý s notárom a právnikom.

Keď je dedičov viac, treba zároveň vyriešiť, kto bude za nich komunikovať a kto bude podpisovať jednotlivé dokumenty.

Pri predaji nehnuteľnosti s viacerými dedičmi sa tak môže situácia prakticky zmeniť z predaja jedným vlastníkom na predaj, pri ktorom treba koordinovať viac právnych nástupcov.

Čo ak dedičia nechcú nehnuteľnosť predať?

Tu už môže byť situácia komplikovanejšia. Ak sa kúpna zmluva platne uzatvorila ešte za života pôvodného vlastníka, samotná smrť automaticky neznamená, že dedičia môžu zmluvu ignorovať. Právni nástupcovia môžu byť viazaní prejavom vôle zomretého účastníka.

Naopak, ak kúpna zmluva ešte uzatvorená nebola, situácia je iná a dedičia sa stávajú osobami, ktoré treba pri ďalšom nakladaní s nehnuteľnosťou právne zohľadniť. Preto treba rozlišovať medzi tým, čo sa iba dohodlo, a tým, čo už sa skutočne podpísalo.

Pri konkrétnom prípade by mal zmluvy a stav dedičského konania vždy posúdiť právnik alebo notár.

Nezabudnite na peniaze kupujúceho či daň

Pokiaľ už kupujúci zaplatil rezervačný poplatok alebo inú sumu, úmrtie predávajúceho neznamená, že sa na tieto peniaze môže jednoducho zabudnúť. Treba sa pozrieť konkrétnu zmluvu – komu prišla na účet suma, za akých podmienok sa vracia a čo zmluva hovorí o situácii, keď obchod nemožno dokončiť.

Ak sa podpísala kúpna zmluva a kupujúci už zaplatil časť kúpnej ceny, situácia môže byť ešte komplexnejšia. Preto je dôležité, aby realitná kancelária ani kupujúci nezačali sami od seba meniť dohodnutý postup. Najskôr treba presne zistiť právny stav obchodu.

Úmrtie majiteľa môže mať zároveň vplyv aj na daňové posúdenie následného predaja. Finančná správa rozlišuje medzi dedením v priamom a nepriamom rade. Pri predaji nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade sa pri posudzovaní päťročnej lehoty zohľadňuje aj doba vlastníctva poručiteľa. Pri dedení v nepriamom rade sa pravidlá líšia.

To môže zohrať dôležitú úlohu napríklad pri staršom dome, ktorý vlastnil rodič niekoľko desaťročí a ktorý po jeho smrti zdedia deti. Pred predajom je preto fajn preveriť aj daňové dôsledky konkrétneho prípadu.

Čo teda urobiť, keď majiteľ počas predaja zomrie?

Najhoršie je pokračovať v predaji automaticky podľa pôvodného harmonogramu.

Správny postup je skôr takýto (v súhrne):

1. Informujte realitnú kanceláriu, právnika a ďalšie osoby zapojené do obchodu.
2. Zistite presnú fázu predaja.
3. Skontrolujte všetky podpísané dokumenty.
4. Zistite stav dedičského konania.
5. Ak už existuje kupujúci, informujte ho o ďalšom postupe.
6. Pokiaľ bol podaný návrh na vklad, okamžite riešte situáciu s právnikom a príslušným katastrálnym odborom.
7. V prípade, že nehnuteľnosť zostáva predmetom dedičstva, ďalšie nakladanie s ňou riešte v súčinnosti s notárom a podľa potreby so súdom.
8. Až potom nastavte nový harmonogram predaja.

Smrť majiteľa neznamená automaticky koniec predaja

Predaj nehnuteľnosti je aj bez nečakaných udalostí proces, pri ktorom sa stretávajú predávajúci, kupujúci, banka, právnik, notár a kataster. Pokiaľ však predávajúci počas procesu zomrie, do celého obchodu vstupuje ešte dedičské konanie. Rozhodujúce preto je, čo bolo v okamihu úmrtia už podpísané a čo ešte len malo nasledovať.

Pri takomto predaji nie je najdôležitejšie snažiť sa všetko vybaviť čo najrýchlejšie. Najdôležitejšie je najskôr správne určiť právny stav a až potom nastaviť ďalší postup. A práve tu môže byť spolupráca so skúsenou realitnou kanceláriou nevyhntunosťou – nie preto, že by nahrádzala notára či advokáta, ale preto, že dokáže koordinovať komunikáciu medzi predávajúcimi, kupujúcim a ostatnými ľuďmi zapojenými do obchodu a postrážiť, aby sa na žiadny krok nezabudlo.