Prepis energií pri kúpe nehnuteľnosti: Ako ho zabezpečiť bez komplikácií?

Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti nekončí podpisom kúpnej zmluvy a odovzdaním kľúčov. Jednou z praktických vecí, na ktoré netreba zabudnúť, je aj prepis energií. Elektrina či plyn totiž zostávajú vedené na pôvodného odberateľa až dovtedy, kým sa zmluvný vzťah riadne neukončí a na odbernom mieste nevznikne nový. Práve preto by mal byť prepis energií súčasťou odovzdania nehnuteľnosti. Predávajúci potrebuje mať istotu, že po predaji nebude naďalej zodpovedný za spotrebu nového majiteľa a kupujúci alebo nájomca zase potrebuje zabezpečiť, aby mal dodávku energií riadne vedenú na svoje meno. Samotný proces pritom väčšinou nie je komplikovaný. Kde vznikajú problémy a ako ich riešiť?

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Čo vlastne znamená „prepis energií“?

Pri predaji alebo kúpe bytu či domu sa nemení samotné odberné miesto. Mení sa odberateľ, a teda osoba, ktorá má s dodávateľom uzatvorenú zmluvu. Je pritom dôležité rozlišovať dve situácie.

Ak zostáva rovnaký dodávateľ, ide o klasický prepis odberateľa. Napríklad predávajúci má elektrinu v ZSE a kupujúci chce zostať v ZSE. Pôvodný zákazník ukončí svoju zmluvu a nový uzatvorí zmluvu na rovnaké odberné miesto.

Pokiaľ chce nový majiteľ zároveň využívať iného dodávateľa, nejde iba o jednoduchý prepis, ale aj o zmenu dodávateľa. ÚRSO zároveň upozorňuje, že domácnosť má právo vybrať si dodávateľa elektriny alebo plynu podľa svojich potrieb. V praxi preto nemusí nový majiteľ pokračovať v zmluve, ktorú mal v nehnuteľnosti predchádzajúci vlastník.

Prečo a kedy je dôležité prepísať energie?

Najväčším dôvodom je jednoznačné oddelenie zodpovednosti za spotrebu. Predstavte si, že byt odovzdáte 30. septembra, ale elektrina zostane ešte niekoľko týždňov vedená na vaše meno. Ak v tomto období nový vlastník spotrebuje elektrinu, dodávateľ stále eviduje pôvodného odberateľa ako zmluvnú stranu.

Preto je vhodné riešiť prepis priamo v súvislosti s odovzdaním nehnuteľnosti. Zároveň sa odporúča, aby si predávajúci a kupujúci spoločne zapísali stav elektromera a plynomera ku dňu odovzdania a tento údaj uviedli aj v odovzdávacom protokole.

Pri elektrine napríklad SSE uvádza, že zo stavu elektromera sa následne počíta spotreba novému zákazníkovi. Pri inteligentných elektromeroch môže byť odpočet vykonaný automaticky. Fotografia elektromera v deň odovzdania je navyše jednoduchý spôsob, ako si vytvoriť vlastný dôkaz o tom, aký stav bol pri odovzdaní nehnuteľnosti.

Čo si pripraviť ešte pred prepisom?

Najjednoduchšie je pripraviť si všetky údaje ešte pred samotným podaním žiadosti. Budete potrebovať najmä:

  • údaje pôvodného a nového odberateľa,
  • adresu odberného miesta,
  • číslo odberného miesta, prípadne EIC pri elektrine alebo POD pri plyne,
  • číslo elektromera alebo plynomera,
  • aktuálny stav meradla,
  • údaje o bankovom účte a spôsobe platby podľa požiadaviek dodávateľa,
  • kontaktný e-mail a telefón,
  • dokument, ktorým preukážete oprávnenie k nehnuteľnosti, ak ho dodávateľ vyžaduje.

Identifikáciu odberného miesta nájdete spravidla na pôvodnej faktúre alebo v zmluve. ÚRSO uvádza, že zmluva musí jednoznačne identifikovať odberné miesto, pričom pri elektrine a plyne sa používa EIC, respektíve POD kód.

Potrebujete aj list vlastníctva?

Nie vždy. Požiadavky sa môžu líšiť podľa konkrétneho dodávateľa a situácie. Napríklad VSE pri prepise elektriny uvádza, že pri bežnom prepise kupovanej alebo prenajímanej nehnuteľnosti sa žiadosť podáva spolu s pôvodným odberateľom, pričom v špecifických prípadoch môže byť potrebná plná moc, súhlas ostatných spoluvlastníkov, nájomná zmluva alebo list vlastníctva.

SSE zase pri zmene odberateľa uvádza medzi relevantnými dokladmi napríklad list vlastníctva, kúpnu zmluvu, nájomnú zmluvu alebo návrh na vklad do katastra – podľa konkrétnej situácie. Preto nie je dobré automaticky predpokladať, že každý dodávateľ bude požadovať rovnaké dokumenty.

Ako prepis energií prebieha?

V zásade má niekoľko krokov. Tým prvým je, že predávajúci aj kupujúci si pri odovzdávaní nehnuteľnosti zapíšu stav meradiel. V prípade, že vašu nehnuteľnosť predáva realitná kancelária, disponuje týmto dokumentom váš realitný maklér.

Ideálne je zrealizovať to priamo v deň odovzdania nehnuteľnosti.

Zapíšte si nasledovné údaje:

  • elektrina: stav elektromera, prípadne stav vysokej a nízkej tarify,
  • plyn: stav plynomera,
  • ďalšie meradlá: podľa toho, čo sa v nehnuteľnosti samostatne účtuje.

K tomu si urobte fotografie meradiel tak, aby bolo viditeľné číslo zariadenia aj jeho aktuálny stav. Pri elektromeroch s diaľkovým odpočtom môže byť situácia odlišná – napríklad SSE uvádza, že pri inteligentnom meracom systéme sa stav odčítava automaticky ku dňu ukončenia zmluvy.

Ďalším krokom je, že pôvodný odberateľ požiada o ukončenie zmluvy, a teda predávajúci oznámi dodávateľovi, že na danom odbernom mieste dochádza k zmene odberateľa.

Niektorí dodávatelia umožňujú celý proces online. ZSE napríklad umožňuje pôvodnému zákazníkovi spustiť online prepis a následne nový zákazník dostane výzvu na dokončenie procesu. Pri ZSE je pri tomto postupe potrebné, aby nový odberateľ žiadosť v stanovenej lehote potvrdil.

Pri treťom kroku nový odberateľ uzatvorí novú zmluvu. Kupujúci alebo nájomca následne uzatvorí zmluvu s dodávateľom. VSE napríklad umožňuje podať žiadosť online cez zákaznícky účet alebo papierovo. Po elektronickom podaní následne zasiela zmluvu na elektronický podpis.

Čo sa týka plynu, princíp je veľmi podobný. ZSE napríklad pri kúpe nehnuteľnosti uvádza postup pozostávajúci z uzatvorenia zmluvy novým zákazníkom, následného kroku pôvodného odberateľa a spracovania prepisu.

Kde sa mám prihlásiť?

Tu vzniká pomerne časté nedorozumenie. Prepis energií sa pri bežnej zmene odberateľa rieši predovšetkým s dodávateľom elektriny alebo plynu. Netreba preto začínať na katastri ani automaticky kontaktovať distribučnú spoločnosť.

ÚRSO vysvetľuje, že domácnosť má zmluvný vzťah s dodávateľom elektriny, ktorý zabezpečuje aj služby súvisiace s dodávkou a distribúciou. Distribučná spoločnosť je prevádzkovateľom samotnej distribučnej sústavy.

Zjednodušene povedané, dodávateľ vám energiu fakturuje, distribučná spoločnosť zabezpečuje jej distribúciu po sieti. Pri bežnom prepise preto začnite u svojho dodávateľa.

Napríklad:

Ak si nie ste istí, kto je dodávateľom energií v nehnuteľnosti, pozrite sa na poslednú faktúru alebo zmluvu pôvodného vlastníka.

Čo ak som kupujúci a ešte nemám list vlastníctva?

Toto je situácia, ktorá môže pri prepise vzniknúť napríklad krátko po podpise kúpnej zmluvy, keď ešte prebieha konanie na katastri.

Práve preto sa požiadavky jednotlivých dodávateľov môžu líšiť. V niektorých prípadoch môže byť akceptovaná kúpna zmluva alebo návrh na vklad namiesto už vydaného listu vlastníctva. SSE túto možnosť výslovne uvádza pri zmene odberateľa.

Pri konkrétnom prepise je preto najistejšie pozrieť si požiadavky vášho dodávateľa ešte pred odovzdaním nehnuteľnosti.

A čo keď je v byte nájomník?

Aj pri nájme môže byť odberateľom energií nájomca, prípadne ich môže mať naďalej vedené na seba vlastník. Záleží teda na dohode medzi prenajímateľom a nájomcom a na podmienkach konkrétneho dodávateľa.

V prípade, že sa energie prepisujú na nájomcu, môže byť potrebná nájomná zmluva alebo súhlas vlastníka. VSE to pri prepise elektriny uvádza priamo medzi situáciami, pri ktorých požaduje dodatočný doklad.

Pri skončení nájmu je potom potrebné rovnakým spôsobom vyriešiť návrat odberu na vlastníka alebo prepis na ďalšieho nájomníka.

Na čo si dať pozor pri odovzdávaní nehnuteľnosti?

Najväčšou chybou je riešiť energie až niekoľko dní alebo týždňov po odovzdaní bytu. Ideálne je preto mať v odovzdávacom protokole samostatnú časť venovanú energiám.

Uveďte v nej:

Elektrina

  • číslo elektromera,
  • stav elektromera,
  • prípadne VT/NT,
  • dátum odpočtu.

Plyn

  • číslo plynomera,
  • stav plynomera,
  • dátum odpočtu.

Ďalšie údaje

  • dátum odovzdania,
  • podpis predávajúceho a kupujúceho,
  • prípadne fotografie meradiel.

Takýto protokol potom slúži ako praktický podklad pre obe strany.

Čo ak má nehnuteľnosť fotovoltiku?

Vtedy treba byť opatrnejší. Fotovoltika neznamená iba klasický prepis odberateľa elektriny. Pri výrobnom zariadení existujú samostatné zmluvné a technické vzťahy, ktoré môžu byť naviazané na pôvodného vlastníka alebo prevádzkovateľa.

ZSE hovorí o samostatnom postupe pre prepis elektriny s výrobou a Západoslovenská distribučná má osobitný proces pri postúpení práv a povinností výrobcu elektriny.

Keď teda kupujete dom s fotovoltikou, určite nestačí len odfotiť elektromer a vyplniť bežnú žiadosť o prepis elektriny. Treba preveriť aj dokumentáciu k samotnému zdroju.

A čo teplo a voda?

Pod pojmom „energie“ sa pri predaji nehnuteľnosti často myslí najmä elektrina a plyn. V bytových domoch sa však môžu samostatne evidovať aj ďalšie služby – napríklad teplo, teplá voda či studená voda. Tie často rieši správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov, nie klasický dodávateľ elektriny.

Preto si pri odovzdávaní bytu treba skontrolovať aj spôsob, akým sa evidujú a vyúčtovávajú tieto položky. Samotný prepis elektriny totiž automaticky neznamená, že máte vybavené všetky služby spojené s bývaním.

Kedy začať riešiť prepis energií?

Ideálne ešte pred odovzdaním nehnuteľnosti. Netreba čakať, kým sa kupujúci fyzicky nasťahuje. Dôležité je mať dohodnutý konkrétny dátum, ku ktorému preberá nehnuteľnosť a od ktorého bude spotrebu znášať nový odberateľ.

Praktický postup teda môže vyzerať takto:

podpis zmlúv → dohodnutie dátumu odovzdania → odpočet elektromera a plynomera → odovzdávací protokol → podanie žiadosti o prepis → podpis novej zmluvy → kontrola potvrdenia o vykonaní prepisu.

Takto má každá strana jasne určené, dokedy zodpovedá za spotrebu.

Najčastejšie chyby pri prepise energií

Prepis je administratíva, ktorá zaberie pomerne málo času, no dokáže spôsobiť zbytočné problémy. Najčastejšie ide o situácie, keď:

  • predávajúci zabudne prepis oznámiť dodávateľovi,
  • kupujúci nezačne proces dostatočne skoro,
  • chýba stav elektromera alebo plynomera,
  • stav meradla si strany neodfotia,
  • v protokole chýba číslo meradla,
  • kupujúci nevie, kto je pôvodným dodávateľom,
  • pri viacerých vlastníkoch chýba potrebný súhlas,
  • nájomca nemá pripravenú nájomnú zmluvu alebo súhlas vlastníka,
  • pri fotovoltike sa rieši iba klasický prepis elektriny,
  • zamení sa prepis odberateľa so zmenou dodávateľa.

Práve posledný bod je pomerne dôležitý. Prepis neznamená, že musíte zostať u rovnakého dodávateľa. Najskôr však treba zabezpečiť, aby bol nový zmluvný vzťah správne nastavený a aby nedošlo k situácii, keď pôvodný odberateľ už zmluvu ukončil, ale nový ju ešte nemá uzatvorenú.

Malá administratíva, veľký krok

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti sa najviac pozornosti prirodzene venuje kúpnej cene, hypotéke, zmluvám či samotnému odovzdaniu bytu. Prepis energií môže pôsobiť ako detail, no práve pri ňom je dôležité správne určiť moment, od ktorého za spotrebu zodpovedá nový vlastník alebo nájomca.

Najjednoduchšie pravidlo je preto jasné: pri odovzdaní nehnuteľnosti spoločne odčítajte meradlá, zapíšte ich stavy do odovzdávacieho protokolu, urobte fotografie a následne vybavte prepis priamo u dodávateľa.

Ak pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti riešite aj ďalšie praktické otázky, oplatí sa mať ich pod kontrolou ešte pred samotným odovzdaním. V RADO Reality vám pri transakcii vieme pomôcť aj s jednotlivými krokmi spojenými s odovzdaním nehnuteľnosti, aby po podpise kúpnej zmluvy nezostali otvorené praktické veci, ktoré môžu neskôr spôsobiť zbytočné komplikácie.