Ťarchy na nehnuteľnosti: Kedy vám banka schváli hypotéku a kedy je to problém?
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Kupujete byt alebo dom a na liste vlastníctva svieti nejaká ťarcha? Mnohých kupujúcich to okamžite vystraší. Pravdou však je, že nie každá ťarcha znamená problém. Niektoré banky ich akceptujú úplne bežne, pri iných sa financovanie zastaví ešte skôr, ako stihnete podpísať úverové zmluvy. Pozrime sa na najčastejšie situácie, s ktorými sa pri hypotékach stretávame.
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Nie každá ťarcha je problém
Keď si otvoríte list vlastníctva, často tam nájdete záložné právo banky. Ide o situáciu, s ktorou sa stretnete na pravidelnej báze.
Ak predávajúci spláca hypotéku, banka kupujúceho jednoducho pôvodný úver vyplatí a staré záložné právo sa následne vymaže.
Dokonca môže existovať aj viac záložných práv za sebou, pokiaľ patria tej istej banke. Ani to samo osebe financovanie neblokuje.
Najdôležitejšie je, aby sa pred čerpaním novej hypotéky všetko správne vysporiadalo.
Exekúcia na liste vlastníctva? Nie je to automatický koniec
Asi najviac obáv vyvoláva exekúcia zapísaná na liste vlastníctva. Dobrou správou je, že ani tá nemusí automaticky znamenať stopku. Vo väčšine prípadov banka potrebuje, aby bola exekúcia vymazaná ešte pred samotným čerpaním hypotéky.
To znamená, že úver môže byť schválený, ale peniaze banka neuvoľní dovtedy, kým nebude list vlastníctva čistý. Ak sa exekúcia rieši v rámci predaja nehnuteľnosti a z kúpnej ceny sa vyplatí, celý obchod vie bez problémov prebehnúť.
Práve preto sa v takýchto prípadoch silno vyžaduje spolupráca realitného makléra, banky aj advokáta.
Doživotné právo užívania je pre banky oveľa väčší problém
Ak existuje jedna vec, ktorú banky naozaj nemajú rady, je to doživotné právo užívania. Dôvod je jednoduchý. Pokiaľ by klient prestal splácať hypotéku, banka potrebuje vedieť nehnuteľnosť predať.
Lenže byt alebo dom, v ktorom má niekto zapísané doživotné právo bývania, je pre väčšinu kupujúcich prakticky nepredajný. Preto banky vo väčšine prípadov požadujú, aby takéto právo zmizlo z LV ešte pred čerpaním hypotéky.
Nezáleží pritom na tom, či ide o rodiča, starého rodiča alebo kohokoľvek iného. Pre banku je rozhodujúci zápis na liste vlastníctva.
Čo ak osoba s doživotným právom zomrela?
Tu je situácia podstatne jednoduchšia. Niektorým bankám stačí doložiť úmrtný list a potvrdenie, že bol podaný návrh na výmaz práva z katastra.
Iné banky si radšej počkajú na úplný výmaz z listu vlastníctva. Preto sa môže postup líšiť podľa konkrétnej banky.
Dá sa zapísať doživotné právo až po vybavení hypotéky?
Niektorí ľudia rozmýšľajú aj nad týmto riešením. Najprv vybaviť hypotéku a následne zapísať doživotné právo. Vo väčšine prípadov sa to však nedá takto zrealizovať.
Nehnuteľnosť je totiž založená v prospech banky a kataster bez jej súhlasu ďalšiu ťarchu spravidla nezapíše.
Aj preto by sa mali podobné situácie vyriešiť ešte pred podpisom zmlúv.
Nie je dom ako dom
Veľa kupujúcich sa spolieha na to, ako nehnuteľnosť vyzerá. Pre banku je však oveľa dôležitejšie to, čo sa píše na liste vlastníctva. Keď sa stavba eviduje ako rodinný dom, banka ju bude posudzovať ako rodinný dom.
Ak je však zapísaná ako rekreačná chata alebo záhradný dom, pravidlá financovania sa môžu výrazne zmeniť.
Rozhoduje teda kolaudačné rozhodnutie a zápis v katastri, nie to, ako nehnuteľnosť využíva jej majiteľ.
Rekreačné chaty financujú banky opatrnejšie
Pri chatách bývajú podmienky prísnejšie. Vo väčšine bánk môžete počítať s nižším financovaním a kratšou splatnosťou úveru.
Nie je výnimkou, že banka poskytne maximálne približne 60 % hodnoty nehnuteľnosti a splatnosť bude kratšia ako pri klasickom rodinnom dome.
Ak však chata spĺňa podmienky celoročného bývania, má súpisné číslo a obec potvrdí možnosť trvalého užívania, niektoré banky vedia pristupovať k financovaniu oveľa benevolentnejšie. Každý prípad preto treba posudzovať individuálne.
Apartmán nemusí byť vždy problém
Slovo „apartmán“ dnes straší veľa kupujúcich. Najmä preto, že developeri ho používajú z rôznych dôvodov. Rozhodujúce opäť nie je obchodné označenie, ale právny stav nehnuteľnosti.
V rekreačných oblastiach, ako sú napríklad Tatry alebo Jasná, banky pristupujú k apartmánom opatrnejšie. Naopak, v Bratislave existuje množstvo apartmánových projektov, ktoré banky financujú podobne ako klasické byty.
Aj tu preto platí jednoduché pravidlo. Najskôr si overte list vlastníctva a kolaudáciu, až potom riešte hypotéku.
Záhradný dom? Aj tam záleží na detailoch
V posledných rokoch pribudli aj projekty, ktoré sú skolaudované ako záhradné domy.
Niektoré banky ich financujú bez väčších problémov. Iné budú požadovať doplňujúce dokumenty alebo pristúpia k prísnejšiemu posudzovaniu.
Rozhoduje najmä lokalita, účel stavby, kolaudácia aj interné pravidlá konkrétnej banky.
Čo si z toho odniesť?
LV dokáže o nehnuteľnosti prezradiť viac ako samotná obhliadka. Práve preto odporúčame ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy preveriť všetky ťarchy, spôsob kolaudácie aj typ nehnuteľnosti.
Môže sa totiž stať, že byt, ktorý sa javí ako bežná nehnuteľnosť, bude banka posudzovať úplne inak.
A práve včasná kontrola vám môže ušetriť týždne vybavovania aj nepríjemné prekvapenia pri schvaľovaní hypotéky.
Chystáte sa kupovať nehnuteľnosť a nie ste si istí, či sa dá financovať hypotékou?
V RADO Reality spolu s naším hypotekárnym špecialistom preveríme list vlastníctva, upozorníme vás na prípadné riziká a pomôžeme vám nastaviť financovanie tak, aby celý obchod prebehol bez zbytočných komplikácií.
