Hypotéka na developerský projekt: Ako postupovať, aby ste neprišli o lepšie podmienky
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Kúpa bytu v novostavbe vyzerá na prvý pohľad jednoducho. Vyberiete si byt, podpíšete rezervačnú zmluvu, vybavíte hypotéku a čakáte na kolaudáciu. V praxi však práve developerské projekty patria medzi financovanie, pri ktorom vzniká najviac komplikácií. Nie kvôli bankám alebo developerom samotným, ale preto, že celý proces môže trvať aj rok či dva. A za ten čas sa môžu zmeniť úrokové sadzby, podmienky bánk aj hodnota nehnuteľnosti. Na čo si teda dať pozor pri hypotéke na developerský projekt?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Nie každý developerský projekt funguje rovnako
Veľa ľudí netuší, že developerské projekty sa z pohľadu bánk delia na dve skupiny.
Prvou sú projekty, ktoré má banka zalistované. Druhou sú projekty, ktoré zalistované nie sú.
A práve od toho závisí, aký bude celý proces financovania.
Čo znamená, že projekt je „zalistovaný“?
Veľkí developeri majú často s bankami uzatvorenú spoluprácu. Banka pozná celý projekt, má k dispozícii projektovú dokumentáciu, ceny bytov aj financovanie výstavby.
Pre kupujúceho to prináša viacero výhod. Najväčšou je, že banka väčšinou akceptuje kúpnu cenu ako hodnotu nehnuteľnosti. To znamená, že vo väčšine prípadov nepotrebujete znalecký posudok.
Celý proces schvaľovania býva rýchlejší a administratíva jednoduchšia.
Ani zalistovaný projekt však nie je zárukou bezproblémovej hypotéky
Toto je chyba, ktorú robí veľa kupujúcich. Myslia si, že keď developer povie, že projekt je nastavený v konkrétnej banke, všetko bude automaticky fungovať. Neplatí to ale vždy.
Stáva sa totiž, že banka pracuje so starším cenníkom projektu alebo usúdi, že aktuálne ceny bytov sú príliš vysoké. Výsledok? Aj pri zalistovanom projekte môže banka požadovať nový znalecký posudok alebo dokonca určiť nižšiu hodnotu nehnuteľnosti, než je jej kúpna cena.
Ak napríklad kupujete byt za 350.000 €, banka môže uznať hodnotu iba 320.000 €. Rozdiel potom musíte pokryť z vlastných peňazí.
Nie ste odkázaní iba na banku developera
Toto je častá otázka na nás ako realitných maklérov. Ak developer spolupracuje napríklad s jednou bankou, musíte si hypotéku vybaviť práve tam? Nemusíte. Hypotéku môžete riešiť prakticky v ktorejkoľvek banke.
Treba však počítať s tým, že väčšina ostatných bánk bude požadovať znalecký posudok a celý proces môže byť o niečo zdĺhavejší.
Preto sa vždy oplatí porovnať podmienky viacerých bánk. Najmä ak ste živnostník, podnikateľ alebo máte špecifický typ príjmu, ktorý nie každá banka posudzuje rovnako.
Najväčší problém novostavieb? Čakanie na kolaudáciu
Pri developerských projektoch často podpisujete zmluvu dnes, ale byt prevezmete až o rok alebo dva. A práve tu vzniká najväčšie riziko. Úrokové sadzby sa môžu dovtedy zmeniť.
To znamená, že hypotéka, ktorú by ste dnes dostali napríklad za 3,7 %, môže byť o rok výrazne drahšia. Ale aj na toto existuje riešenie.
Dá sa hypotéka „zafixovať“ dopredu?
Áno, niektoré banky umožňujú využiť tzv. úverový certifikát alebo predschválenie hypotéky. V praxi to znamená, že banka preverí vašu bonitu a na určitý čas vám vie rezervovať dnešné podmienky. To môže byť obrovská výhoda v období, keď úrokové sadzby rastú.
Treba si však uvedomiť jednu dôležitú vec. Certifikát má vždy obmedzenú platnosť. Ak developer kolaudáciu nestihne v plánovanom termíne, môže sa stať, že budete musieť celý proces schvaľovania absolvovať znova.
Pozor na termíny developera
Developeri často komunikujú plánovaný termín kolaudácie. Realita však býva iná. Stačí oneskorenie pri stavebných prácach, kolaudačnom konaní alebo zápise na kataster a celý harmonogram sa posúva.
Pre kupujúceho to môže znamenať, že predschválená hypotéka medzitým vyprší.
Aj preto odporúčame pri developerských projektoch počítať s určitou časovou rezervou.
Keď projekt ešte nie je skolaudovaný
Nie každý developerský projekt umožňuje okamžité čerpanie hypotéky. Pri mnohých novostavbách banka uvoľní peniaze až po kolaudácii alebo po zápise bytu na list vlastníctva. Ak kupujúci nemá dostatok vlastných financií, môže sa dostať do nepríjemnej situácie.
Riešením býva založenie inej nehnuteľnosti — napríklad rodičovského domu alebo vlastného bytu. Vďaka tomu vie banka hypotéku načerpať ešte pred kolaudáciou. Po dokončení projektu sa následne záložné právo môže presunúť na nový byt.
Treba však vedieť, že konečné slovo má vždy banka. Ani pri dostatočnej hodnote novej nehnuteľnosti nie je presun záložného práva automatický.
Dá sa kúpiť byt aj bez vlastných peňazí?
V určitých prípadoch áno. Ak vlastníte ďalšiu nehnuteľnosť bez záložného práva alebo s dostatočnou rezervou hodnoty, banka môže financovanie postaviť na oboch nehnuteľnostiach.
Výsledkom môže byť financovanie celej kúpnej ceny, ba dokonca aj časti rekonštrukcie alebo zariadenia.
Treba však myslieť na to, že počas určitého obdobia budú založené obe nehnuteľnosti.
Developerský projekt nie je dôvod na stres. Ale chce dobrú prípravu.
Novostavby patria medzi najobľúbenejšie formy bývania. Financovanie je však často zložitejšie ako pri kúpe staršieho bytu.
Rozhoduje to, či je projekt zalistovaný, ako dlho bude trvať kolaudácia, aké banky projekt financujú, ale aj to, či si potrebujete zafixovať dnešné úrokové podmienky.
Práve preto sa oplatí riešiť hypotéku ešte skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu. Často totiž stačí jedno správne rozhodnutie na začiatku a ušetríte si mesiace čakania aj tisíce eur navyše.
Zvažujete kúpu bytu v novostavbe?
Radi si s vami v RADO Reality prejdeme celý proces financovania ešte pred podpisom zmlúv. Spoločne preveríme možnosti jednotlivých bánk, pomôžeme vám nastaviť hypotéku a upozorníme vás na riziká, ktoré pri developerských projektoch často zostávajú skryté.
