Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Ak ste živnostník, podnikateľ alebo máte vlastnú s.r.o., možno ste už počuli, že hypotéku dnes dostane len človek zamestnaný na tpp. Nie je to pravda. Realita je oveľa jednoduchšia. Banky dnes bez problémov financujú aj podnikateľov. Rozhodujú však detaily, o ktorých veľa ľudí vôbec netuší. Stačí jedna zdanlivo malá chyba a schvaľovanie sa môže natiahnuť alebo úplne zastaviť. Práve preto sa oplatí vedieť, na čo si dať pozor ešte skôr, ako začnete riešiť kúpu nehnuteľnosti.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Najdôležitejšia vec? Stabilný príjem

Pri zamestnancoch na trvalý pracovný pomer je situácia jednoduchá. Banka si vo väčšine prípadov overí príjem sama cez Sociálnu poisťovňu a klient nemusí nosiť takmer žiadne potvrdenia. Pri SZČO alebo majiteľovi s.r.o. je situácia trochu iná.

Ako postupuje banka pri SZČO? Ide viac do hĺbky. Nezaujíma ju iba minulý rok, ale aj to, ako sa podnikaniu darí dnes.

Predstavte si situáciu: V daňovom priznaní ste minulý rok vykázali obrat 100 000 eur. Vyzerá to výborne. Lenže aktuálne je máj a od januára ste vystavili faktúry iba za 20 000 eur. Pre banku je to otáznik. Začne zisťovať, prečo podnikanie zrazu spomalilo.

Ak ide napríklad o rekonštrukciu prevádzky, sezónnosť alebo výpadok spôsobený stavebnými prácami, dá sa to vysvetliť. Ak však príjem skutočne padol, banka môže financovanie výrazne skomplikovať.

Nepravidelné faktúry? Nemusia byť problém

Veľa podnikateľov nefaktúruje každý mesiac. Niekto vystaví faktúru raz za štvrťrok, iný po dokončení veľkého projektu. Aj takýto príjem vie banka akceptovať.

Ideálne je však vedieť preukázať, že ide o dlhodobý model podnikania a nie o jednorazový výkyv.

Ak rovnakým spôsobom fungujete niekoľko rokov alebo máte zmluvy s odberateľmi, banka vie takéto podnikanie posúdiť oveľa pozitívnejšie.

Nová firma? Tu veľa ľudí narazí

Toto je veľmi častá situácia. Podnikateľ založí s.r.o., podnikanie sa rozbehne, zákaziek je dosť a po roku si povie, že ide kupovať byt. Lenže banka môže povedať nie.

Dôvod je jednoduchý – vo väčšine prípadov potrebuje ukončené celé účtovné obdobie. Nestačí, že firma funguje dvanásť mesiacov od založenia.

Banka potrebuje v prvom rade vidieť uzatvorený kalendárny rok, prípadne ďalšie účtovné obdobie podľa pravidiel konkrétnej banky. Vždy sa to líši. Aj preto sa oplatí riešiť hypotéku s predstihom – najlepšie so znalým finančným poradcom.

Pomôže vyšší obrat „naoko“?

Niektorí podnikatelia majú pocit, že keď si zopár mesiacov pred hypotékou navýšia obrat, banka to nebude riešiť. Opak je pravdou. Schvaľovatelia veľmi dobre vidia, ako sa podnikanie vyvíja dlhodobo.

Ak príjem vyskočí iba krátkodobo a následne opäť klesne, banka si to veľmi rýchlo všimne. Krátkodobé „vylepšovanie čísel“ preto väčšinou neprinesie želaný efekt. Naopak, stabilné podnikanie je pre banku vždy dôveryhodnejšie.

Prečítajte si aj: Aké dokumenty potrebujem k schváleniu hypotéky?

Mám s.r.o. alebo živnosť. Je lepšie vyplácať si mzdu?

Aj toto patrí medzi časté otázky. Niektorí podnikatelia uvažujú, či nebude lepšie zamestnať seba alebo partnera vo vlastnej firme a vyplácať si pravidelnú mzdu.

Univerzálna odpoveď neexistuje. Niektoré banky vedia pracovať priamo s obratom firmy, iné viac prihliadajú na mzdu konateľa. Dôležité však je, aby všetko dávalo ekonomický zmysel.

Ak sa niekto tri mesiace pred podaním žiadosti zamestná vo vlastnej firme za 5 000 eur mesačne bez predchádzajúcej histórie, banka si to veľmi pravdepodobne všimne. Účelové nastavenia totiž schvaľovatelia poznajú veľmi dobre.

Dohoda alebo pracovný pomer na dobu určitú? Pozor na riziko

Nie každý pracuje na klasický trvalý pracovný pomer. Práve dohody alebo pracovné zmluvy na dobu určitú patria medzi najčastejšie dôvody, prečo banka žiadosť odloží alebo si vypýta ďalšie dokumenty.

Dôvod je jednoduchý – takýto pracovný vzťah môže skončiť oveľa jednoduchšie ako pracovný pomer na dobu neurčitú. Typickým príkladom sú učitelia.

Ak riešia hypotéku počas leta a pracovná zmluva im končí v auguste, banka si často vyžiada potvrdenie, že zmluva bude predĺžená aj na ďalší školský rok. Kým potvrdenie nedostane, financovanie môže pozastaviť.

Oplatí sa banke niečo zamlčať?

Jednoznačne nie. Každá žiadosť o hypotéku obsahuje čestné vyhlásenie, že všetky údaje sú pravdivé. A práve tu robia niektorí klienti veľkú chybu.

V RADO Reality sa stretávame napríklad aj so situáciami, keď klient medzi podaním žiadosti a čerpaním úveru uzavrie manželstvo, zmení zamestnanie alebo inú podstatnú okolnosť banke jednoducho neoznámi.

Možno sa zdá, že ide o maličkosť. V skutočnosti však banka môže takéto konanie vyhodnotiť ako porušenie podmienok úverovej zmluvy. V krajnom prípade môže dokonca požadovať okamžité splatenie úveru. Preto sa pri hypotéke vždy oplatí hrať otvorenú hru.

Banky sa pozerajú na každého trochu inak

Možno najdôležitejšia informácia na záver – to, že jedna banka povie nie, ešte vôbec neznamená, že hypotéku nedostanete.

Každá banka používa vlastnú metodiku hodnotenia príjmu. Niektorá lepšie akceptuje živnostníkov, iná vie lepšie pracovať s príjmom konateľov s.r.o. Ďalšia zohľadní špecifické situácie, ktoré konkurencia neakceptuje.

Práve preto sa často oplatí porovnať viac možností a neuspokojiť sa s prvou odpoveďou. Najlepšia rada, ktorú v tomto prípade vieme odporučiť, je mať vždy po ruke hypotekárneho poradcu, ktorý obehá banky za vás a tieto problémy vyrieši.

Čo si z toho odniesť?

Ak ste SZČO, podnikateľ alebo máte vlastnú firmu, hypotéka pre vás rozhodne nie je nedostupná.

Dôležité je mať stabilné podnikanie, vedieť preukázať príjmy a nesnažiť sa banku „oklamať“ krátkodobými úpravami obratu či účelovými zmenami.

Veľakrát totiž nerozhoduje výška príjmu, ale to, ako vierohodne a dlhodobo pôsobí.

Ak si nie ste istí, na akú hypotéku dnes reálne dosiahnete, radi vám to preveríme ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Vyhnete sa zbytočným komplikáciám a budete presne vedieť, aké máte možnosti.