Aké dokumenty potrebujete k schváleniu hypotéky v roku 2026? Postup a rady
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Mnohí ľudia si myslia, že najťažšou časťou vybavovania hypotéky je schválenie úveru. V praxi však často vznikajú zdržania úplne inde. Chýba jeden dokument, znalecký posudok nie je správne pripravený alebo banka potrebuje doplniť informácie o nehnuteľnosti. Namiesto niekoľkých dní sa celý proces natiahne o týždne. Ako tomu zabrániť? A čo treba mať po ruke pri schvaľovaní hypotéky?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Ešte pred podaním žiadosti o hypotéku sa oplatí vedieť, aké dokumenty budete potrebovať. Ak ich máte pripravené vopred, banka môže úver schváliť podstatne rýchlejšie. Pozrime sa na jednotlivé dokumenty postupne.
1. Doklady totožnosti
Úplným základom je preukázanie totožnosti. Pri občanoch Slovenskej republiky ide spravidla len o občiansky preukaz. O niečo zložitejšia situácia nastáva pri cudzincoch.
Banky väčšinou vyžadujú kombináciu:
- cestovného pasu,
- povolenia na pobyt,
- prípadne ďalších dokumentov podľa konkrétnej banky.
A práve pri pobyte vzniká najviac otázok. Prechodný a trvalý pobyt nie je pre banku to isté. Mnohí klienti si myslia, že keď majú povolenie na pobyt, všetky banky ich budú posudzovať rovnako. Nie je to pravda. Veľký rozdiel je medzi dlhodobým pobytom a prechodným pobytom.
Najkomplikovanejšia situácia vzniká pri občanoch krajín mimo Európskej únie s prechodným pobytom na Slovensku. Typickým príkladom sú dnes občania Ukrajiny.
V ich prípade momentálne poskytuje hypotekárne financovanie len veľmi obmedzený počet bánk. Preto sa oplatí riešiť financovanie ešte skôr, ako sa začne hľadať konkrétna nehnuteľnosť.
Ak totiž klient počíta s bankou, ktorá takýchto žiadateľov vôbec nefinancuje, môže celý obchod padnúť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
2. Doklady o príjme
Každá banka potrebuje overiť, či budete schopní hypotéku splácať. Rozsah dokumentov závisí od toho, z čoho máte príjem. Pri zamestnancoch na trvalý pracovný pomer býva proces najjednoduchší, pretože si banka často vie údaje overiť elektronicky.
Pri živnostníkoch alebo majiteľoch spoločností je situácia individuálna a banka môže požadovať ďalšie podklady podľa spôsobu podnikania – túto tému si rozoberieme v samostatnom blogu RADO Reality.
Práve preto je dobré riešiť hypotéku cez hypotekárneho špecialistu, ktorý dopredu vie, ktorá banka bude konkrétny typ príjmu posudzovať najvýhodnejšie.
3. Znalecký posudok
V tomto prípade hovoríme o dokumente, ktorý vie prekvapiť. Veľa kupujúcich si myslí, že keď znalec ocení byt na určitú sumu, banka túto hodnotu automaticky akceptuje. V praxi to tak vôbec nemusí byť. Každá banka má totiž vlastných interných supervízorov, ktorí znalecké posudky kontrolujú – mimochodom, takýto posudok nemôže byť starší ako jeden rok. Ak banke hodnota nezdá primeraná, môže ju znížiť.
A práve tu vznikajú niekedy veľmi nepríjemné situácie. Predstavte si byt, ktorý znalec ocení na 200 000 eur. Banka však uzná iba hodnotu 180 000 eur. Pre kupujúceho to znamená jediné – ak chcel financovať kúpu na hranici maximálneho LTV, zrazu potrebuje z vlastných peňazí o 20 000 eur viac.
Nie preto, že by bol byt lacnejší, ale preto, že banka jeho hodnotu vidí inak. Zaujímavosťou je, že dve banky môžu tú istú nehnuteľnosť vyhodnotiť úplne rozdielne. Nie je výnimočné, že jedna banka hodnotu zníži, zatiaľ čo druhá akceptuje znalecký posudok bez jediného pripomienkovania.
Aj preto sa určite nevzdávajte po prvom zamietnutí. Často nejde o problém samotnej nehnuteľnosti, ale o interné pravidlá konkrétnej banky.
Nie každá nehnuteľnosť je pre banku financovateľná
Banky neposudzujú iba klienta, posudzujú aj samotnú nehnuteľnosť.
Problém môže vzniknúť napríklad pri:
- veľmi starých rodinných domoch,
- nehnuteľnostiach v zlom technickom stave,
- domoch bez štandardného vybavenia,
- rozostavaných stavbách bez potrebných dokumentov.
Aj tu však platí, že čo neakceptuje jedna banka, môže bez problémov financovať iná – z tohto dôvodu je priam nevyhnutné mať po ruke znalého finančného poradcu. Výber správnej banky často rozhoduje o tom, či sa obchod podarí alebo nie. Každá totiž má svoje špecifiká a výnimky.
4. Návrh kúpnej zmluvy
Banku nezaujíma, kedy dostanete kľúče od bytu a ani to, ako bude prebiehať odovzdanie nehnuteľnosti. Pre banku sú dôležité úplne iné informácie. Ako makléri sa často ešte pred podpisom kúpnej zmluvy (KZ) ľudia pýtajú, či existuje univerzálny vzor KZ, ktorý by banka akceptovala. Odpoveď je v tomto prípade nie, nakoľko každá nehnuteľnosť je špecifická a vystavenie kúpnej zmluvy samotnej je až ďalším krokom pri kúpe či predaji nehnuteľnosti.
Realitná kancelária vám však vypracuje návrh KZ, ktorý je pre banku záväzným dokumentom. Čo musí byť v návrhu kúpnej zmluvy:
- kto predáva,
- kto kupuje,
- aká je kúpna cena,
- čo presne je predmetom kúpy.
Práve tieto údaje banka potrebuje na schválenie financovania.
5. Posledný titul nadobudnutia
Ide o dokument, ktorý mnoho ľudí vôbec nepozná. Banka si ním overuje, akým spôsobom súčasný vlastník nehnuteľnosť nadobudol. Či išlo o kúpu, darovanie, dedičstvo alebo inú formu prevodu.
V niektorých prípadoch tento dokument banka vôbec nepotrebuje. Pokiaľ ho však vyžaduje, odporúčame predávajúcemu začierniť pôvodnú kúpnu cenu. Banku totiž nezaujíma, za koľko majiteľ nehnuteľnosť kedysi kúpil. Dôležitý je len právny titul nadobudnutia a prípadné obmedzenia vlastníckeho práva.
Takto sa zároveň predíde nepríjemným situáciám, keď kupujúci zistí, o koľko za posledné roky hodnota nehnuteľnosti narástla. Dôležité je to najmä pri kúpe investičnej nehnuteľnosti.
Najčastejšie chyby, ktoré zdržujú schválenie hypotéky
Z pohľadu hypotekárneho špecialistu sa opakujú stále tie isté situácie. Hypotekárny špecialista RADO Reality Valentín Horváth uviedol ako príklad tieto štyri repetitívne body:
- klient začne riešiť hypotéku až po podpise rezervačnej zmluvy,
- znalecký posudok banka neakceptuje v plnej výške,
- chýbajú dokumenty k nehnuteľnosti,
- vyberie sa banka, ktorá konkrétneho klienta alebo typ nehnuteľnosti vôbec nefinancuje.
Všetky tieto problémy sa pritom dajú vyriešiť ešte pred podaním žiadosti.
Nezabudnite na žiaden papier
Príprava dokumentov sa môže zdať ako formalita, no práve na nej sa často rozhoduje, či bude hypotéka schválená za niekoľko dní alebo sa celý proces natiahne o niekoľko týždňov.
Preto odporúčame začať riešiť financovanie ešte skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu. Hypotekárny špecialista vie dopredu overiť, ktorá banka bude pre vašu situáciu najvhodnejšia, aké dokumenty bude potrebovať a upozorní vás na možné komplikácie ešte predtým, ako sa z nich stanú problémy.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti a chcete mať istotu, že vás pri hypotéke nič neprekvapí? Ozvite sa nám. Spolu s naším hypotekárnym špecialistom preveríme vaše možnosti financovania, pripravíme všetky potrebné dokumenty a nastavíme celý proces tak, aby schválenie hypotéky prebehlo čo najhladšie.
