Výmena bytu za dom v roku 2026: Najväčšia chyba, ktorú robí 9 z 10 ľudí
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Predaj bytu a kúpa nového domu zároveň patrí medzi najstresujúcejšie realitné situácie. Človek rieši hypotéku, rezervácie, termíny, banky, kataster… A popritom sa bojí, aby mu neušiel vysnívaný dom alebo naopak, aby nezostal bez bývania. Práve tu robí väčšina ľudí tú istú chybu. Najskôr si nájdu nový dom, zložia rezervačný poplatok a až potom začnú riešiť predaj svojho bytu. Prečo je to chyba a ako správne postupovať v takejto situácii?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Správny proces má fungovať úplne naopak. Zdôrazňuje to konateľ bratislavskej pobočky RADO Reality Matej Líška: „Veľmi veľa ľudí robí tú chybu, že najskôr si vyhliadnu nehnuteľnosť, veľakrát aj zložia rezervačný poplatok na svoju vysnívanú nehnuteľnosť a až potom idú zisťovať situáciu ohľadom možného predaja svojho bytu. A tým si v podstate viažu na krk slučku a spúšťajú stopky.“
V praxi totiž vzniká problém okamžite. Predávajúci domu sa pri obhliadke prirodzene pýta, ako bude kúpa financovaná. Ak odpoveď znie, že „ešte len začíname predávať byt“, kupujúci automaticky pôsobí menej pripravený než niekto, kto už má rozbehnutý predaj, ba dokonca podpísanú rezerváciu na svoju nehnuteľnosť. A práve vtedy veľa ľudí príde o dom, ktorý chceli kúpiť.
Prečo je lepšie začať predajom vlastnej nehnuteľnosti
Ak človek rieši upgrade bývania (napríklad spomínaný prechod rodiny z bytu do väčšieho domu), nachádza sa v špecifickej pozícii. Je zároveň kupujúci aj predávajúci. To môže byť obrovská výhoda, avšak iba ak sa proces nastaví správne.
„Keď už máte rozbehnutý predaj svojho bytu, vaša vyjednávacia pozícia je úplne iná. Majiteľ domu vidí, že ste pripravení kupujúci, budete mať k dispozícii finančné prostriedky, a že už niečo robíte preto, aby sa obchod zrealizoval,“ hovorí z praxe Líška. Dodáva, že preto je veľmi dôležité ešte pred hľadaním domu zistiť si tri základné veci:
- koľko reálne dostanete za svoj byt,
- aký úver vám schváli banka,
- aký je váš celkový rozpočet na kúpu.
Práve tu podľa Mateja Líšku vzniká ďalší častý problém. Ľudia si vysnívajú dom za určitú sumu, no až neskôr zistia, že ich byt má nižšiu trhovú hodnotu, než predpokladali.
„Často sa stáva, že klienti narazia na tvrdú realitu, kedy momentálna trhová cena ich bytu je nižšia, než očakávali. Potom musia brať vyššiu hypotéku, prípadne zháňať ďalšie peniaze. A to je presne ten stres, ktorému sa dá predísť.“
Najhorší extrém? Zaplatiť rezerváciu a potom začať predávať
Keď človek zloží rezervačný poplatok na novú vysnívanú nehnuteľnosť, začína plynúť čas za ktorý musí stihnúť predať svoj byt, aby mu poplatok neprepadol. Dostáva sa pod tlak a často začne robiť zlé rozhodnutia. Najčastejšie je to prudké zníženie ceny bytu len preto, aby sa predal čo najrýchlejšie.
„Veľa ľudí potom predáva lacnejšie, než by bolo nutné. Nie preto, že by tá nehnuteľnosť nemala hodnotu, ale preto, že ich tlačí čas a stres.“ A preto je podľa neho ideálny postup úplne opačný – najskôr začať predávať byt a až paralelne hľadať nový dom.
Nie čakať, kým sa byt predá úplne. Ale mať rozbehnuté oba procesy naraz.
Ani opačný extrém nie je dobrý
Veľa ľudí sa po zlej skúsenosti zasekne na opačnej strane. Boja sa podpísať čokoľvek, kým nemajú byt definitívne predaný. Ani to však nie je ideálne. „Treba rozbehnúť oba procesy paralelne. Nie je dobré čakať úplne až po predaji bytu, ale ani skladať rezervačný poplatok ešte pred začatím predaja,“ varuje opäť Líška.
Výhodou človeka, ktorý predáva a zároveň kupuje, je to, že má stále kontrolu nad situáciou. Ak príde záujemca o byt príliš skoro a majiteľ ešte nemá nájdený dom, jednoducho môže obchod neposunúť ďalej.
„Kľúče od miešačky máte stále vy. Pokiaľ nemáte nikde zloženú rezervačku, nie ste pod stresom. Kupujúcim viete povedať, že ešte hľadáte bývanie a potrebujete čas. Pokiaľ máte aj ďalších záujemcov o kúpu bytu, nemusíte sa obávať, že prvotných záujemcov to odradí.“
To je zásadný rozdiel oproti situácii, keď už beží rezervácia na nový dom a termíny tlačia zo všetkých strán.
Ako dlho trvá celý proces?
Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď. Niekedy sa všetko podarí zvládnuť za dva mesiace, inokedy trvá celý proces aj pol roka. Veľa závisí od typu nehnuteľnosti, lokality a najmä od toho, aký typ kupujúceho príde. M. Líška tento proces označuje ako „realitný vláčik“.
„Vy ste v strede. Na jednej strane predávate byt, na druhej strane kupujete dom. A do toho vstupujú ďalší ľudia – váš kupujúci, jeho banka, možno jeho predaj nehnuteľnosti, váš predávajúci a podobne.“ Ako sám hovorí, pri takomto procese sa obvykle stretnete s tromi typmi kupujúcich.
Prvý typ: Hotovostní klienti
Každý predávajúci chce ideálne hotovostného klienta. Je to najčistejší, najjednoduchší a najmenej stresový typ obchodu. Takýto klient nepotrebuje riešiť ani banku, ani znalecký posudok, ani schvaľovanie hypotéky. Má pripravené vlastné financie a vie konať veľmi rýchlo. To však neznamená, že peniaze máte na účte zajtra.
Aj pri hotovostnom klientovi totiž musí prebehnúť celý právny proces. „Kupujúci vždy chcú, aby bol prevod bezpečný, čiže využíva sa forma notárskej úschovy. A tá má tiež svoj časový horizont. Najkratšia doba, ktorú vieme dosiahnuť, je približne 15 dní, pretože notár uvoľní peniaze až vtedy, keď je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva,“ opisuje takúto situáciu Líška.
Svoje lehoty a procesy majú kataster a notár, pričom urýchliť sa nedajú. Aj v tomto prípade treba rátať s týždne trvajúcimi procesmi. Zároveň platí ešte jedna veľmi dôležitá vec. Hotovostní klienti bývajú najcitlivejší na cenu. „Väčšinou idú po nehnuteľnostiach, ktoré majú dobre nastavenú cenu. Keď je cena prestrelená, hotovostný klient veľmi často odchádza ako prvý,“ dvíha varovný prst Líška.
Druhý typ: Hypotekárni klienti
Druhý typ klienta je dnes najbežnejší. Kupujúci financuje nehnuteľnosť hypotékou. A tu sa začína séria krokov, ktoré veľa predávajúcich nikdy predtým nezažilo. Prvý zásadný moment je znalecký posudok. Banku totiž nezaujíma, za koľko chcete nehnuteľnosť predať, ale to, akú hodnotu určí znalec.
„Suma, za ktorú sa nehnuteľnosť inzeruje, musí byť preto správne nastavená, lebo všetko sa zúročí vo chvíli, keď príde znalec. Znalec ocení nehnuteľnosť trhovou cenou a pokiaľ banka uvidí brutálnu nezrovnalosť, môže ponížiť výšku hypotéky,“ upozorňuje Líška.
Ak teda chcete predať byt za 320 000, ale znalec ho ocení na 290 000, banka nemusí kupujúcemu požičať dostatok peňazí. A vtedy sa začína problém. Kupujúci musí zrazu doplatiť rozdiel z vlastných zdrojov. Ak ich nemá, obchod padá. Vy ste medzitým možno odmietli ďalších záujemcov, rezervovali si nový dom a zistíte, že ste opäť na začiatku. Presne preto je správne nacenenie nehnuteľnosti absolútne kľúčové.
Pri hypotekárnom klientovi treba navyše rátať s časom. Znalec môže prísť do niekoľkých dní, ale znalecký posudok býva hotový často až po týždni či dvoch. Následne ide klient do banky, kde prebieha schvaľovací proces. „Pokojne sme na jednom mesiaci len na tom, že čakáme na kupujúceho, ktorý si vybavuje financovanie v banke. A to ešte nie je koniec. Nasledujú podpisy úverových a záložných zmlúv, banka podáva dokumenty na kataster a až keď banka vidí plombu na liste vlastníctva, uvoľňuje peniaze. Obvykle preto hovoríme o procese trvajúcom 1-1,5 mesiaca od podpisu rezervačky,“ spresnil Líška.
Tretí typ: Klienti, čo sami predávajú
Jednoznačne najťažší typ. A zároveň dnes extrémne častý. Je to človek, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť, ale zároveň potrebuje predať svoju vlastnú. Predstavte si, že vy predávate trojizbový byt. Ozve sa vám človek, ktorý býva v dvojizbáku a chce sa posunúť do väčšieho. Lenže dvojizbák si nemôže nechať. Potrebuje ho najprv predať, aby vedel kúpiť váš byt. A v tej chvíli vzniká to, čo realitní makléri volajú „realitný vláčik“.
Jeden obchod je naviazaný na druhý. Druhý na tretí. A všetko musí sedieť časovo, finančne aj právne „Toto je presne ten realitný vláčik, kedy treba správne nastaviť všetky strany obchodu, aby nikomu neprepadla rezervačka. A práve tu sa ukazuje rozdiel medzi skúseným maklérom a človekom, ktorý iba otvorí dvere na obhliadke,“ tvrdí Matej Líška.
Musí totiž vedieť odhadnúť, či je nehnuteľnosť kupujúceho dobre predajná. Ale aj to, ako dlho sa približne bude predávať. Musí koordinovať termíny, komunikovať medzi všetkými stranami a, hlavne, držať celý obchod pohromade. Základom je tiež komunikácia, pretože pokiaľ absentuje, všetko padá.
Najväčší problém je však podľa Mateja Líšku ešte v niečom inom: „Vy nikdy dopredu neviete, aký typ klienta vám nakoniec zavolá. Môžete mať perfektne pripravenú nehnuteľnosť, správnu cenu, krásne fotky a aj tak neviete, či príde hotovostný klient, hypotekárny klient alebo človek, ktorý potrebuje najprv predať vlastný byt. Práve preto je obrovská chyba nastavovať si pri kúpe novej nehnuteľnosti extrémne krátke rezervácie alebo počítať s ideálnym scenárom.“
Nový štandard, ktorý je chybou
Čo rozhoduje o tom, či sa byt predá rýchlo?
Veľmi veľa ľudí si myslí, že rozhoduje len lokalita. V realite však býva najväčší problém nesprávne nastavená cena. „Ak majiteľ pýta príliš veľa, trh to okamžite ukáže. Telefón jednoducho nezvoní. Práve preto je dôležité nastaviť stratégiu predaja ešte predtým, než človek začne riešiť rezervácie na nový dom. Maklér vie podľa dát odhadnúť, či je daná nehnuteľnosť likvidná, aký je po nej dopyt a približne ako dlho môže trvať predaj.“
Zaujímavý je aj psychologický aspekt cenotvorby. „Veľa ľudí si nastaví cenu napríklad 304 000 eur. Lenže väčšina kupujúcich má vo filtroch nastavené okrúhle sumy, napríklad hľadajú nehnuteľnosť do 300 000. Kvôli štyrom tisícom si takto odpálite veľkú časť záujemcov.“
Práve skúsený maklér podľa neho vie tieto peniaze „dozarobiť“ správnou stratégiou obhliadok a vyjednávania namiesto toho, aby nehnuteľnosť zbytočne začínala nad trhovou hranicou. Preto v RADO Reality radíme nastaviť cenu napríklad na úrovni 299 000 eur. Je to zopár tisícok pod vašimi očakávaniami? Nevadí, na takúto „baťovskú cenu“ sa ozve viac záujemcov a byt napokon vydražíte.
Čo je teda najbezpečnejší postup?
Ak chcete kúpiť dom a zároveň predať byt, základom je nezačať pod tlakom.
Najprv si nechajte naceniť byt, preveriť hypotéku a nastaviť realistický rozpočet. Potom začnite predaj a paralelne hľadajte nové bývanie. Rezervačný poplatok na nový dom má zmysel až vo chvíli, keď máte svoj predaj rozbehnutý alebo, úplne ideálne, aj zabezpečený.
Ako hovorí na záver Matej Líška: „Neuhrádzať rezervačku, kým nemám nastavený proces! Alebo minimálne kým nevidím v dohľadnej dobe svojho kupujúceho.“
Chystáte sa predať nehnuteľnosť? Kliknite sem.
