Garsónka vs. jednoizbový byt. Aký je medzi nimi reálny rozdiel?
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Možno to znie ako úplný základ, no v praxi sa s tým ako realitní makléri stretávame veľmi často. Veľa ľudí používa pojmy garsónka a jednoizbový byt ako synonymá, najmä pri predajoch v inzerátoch. A pritom rozdiel medzi nimi je, a to celkom podstatný. Najmä pri kúpe, prenájme alebo porovnávaní cien nehnuteľností, kde sa nemôžete nechať oklamať. Aj preto sme dali dokopy jednoduché vysvetlenie, ako tieto typy bytov rozlíšiť aj bez študovania stavebných zákonov.
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Garsónka = všetko v jednej miestnosti
Najjednoduchšie povedané, garsónka je byt, kde máte všetko v jednej miestnosti. V praxi to vyzerá tak, že v jednej miestnosti máte posteľ alebo gauč, kuchynskú linku, televízor aj jedálenský stôl. Ide o otvorený priestor bez samostatnej kuchyne.
„Garsónka je vyslovene jedna miestnosť, v ktorej máte obývačku, spálňu aj kuchyňu. Vlastne všetko v jednom,“ vysvetľuje realitný maklér RADO Reality Patrik Pavlík.
Typické garsónky bývajú menšie a často majú jednoduchší dispozičný koncept. Samozrejme, dnes existujú aj väčšie a modernejšie garsónky, ktoré pôsobia veľmi vzdušne a prakticky.
Jednoizbový byt má izbu a kuchyňu oddelene
Pri jednoizbovom byte je hlavný rozdiel v tom, že kuchyňa je samostatná. Nemusí ísť o veľkú kuchyňu s oknom, môže byť pokojne menšia alebo umiestnená v chodbe či vo výklenku. Dôležité však je, že obytná izba je oddelená od kuchynskej časti.
„Jednoizbový byt by mal mať samostatnú kuchyňu. Či už má okno alebo je niekde v chodbičke, stále je oddelená od izby,“ dopĺňa Patrik. Zaujímavé je tiež to, že garsónka aj jednoizbový byt môžu mať veľmi podobnú výmeru. Rozdiel často robí práve dispozícia bytu. Niekedy stačí iný tvar priestoru alebo priečka a z garsónky je zrazu „jednoizbák“
Rozhodujú metre štvorcové?
„Jednoizbový byt môže mať pokojne rovnaký počet metrov štvorcových ako garsónka, ale tým, že je priestor lepšie rozdelený, vznikne samostatná izba a samostatná kuchyňa,“ odpovedá na úvod k tejto téme Patrik Pavlík.
Vo všeobecnosti však platí, že obytná miestnosť musí spĺňať určité parametre – napríklad minimálnu výmeru, svetelnosť či vzdušnosť. Pri bytoch s obývačkou spojenou s kuchyňou sa často spomína hranica približne 25 m², aby mohla byť miestnosť považovaná za plnohodnotnú obytnú izbu.
Aj Patrik priznáva, že v praxi býva hranica niekedy veľmi tenká: „Predával som aj 19-metrovú garsónku. Dnes už by možno ani neprešla ako plnohodnotný bytový priestor.“
A práve preto sa niekedy stretávame s rôznymi „kreatívnymi“ riešeniami. „Zažil som aj prípady, keď niekto do kuchyne napchal televízor a malý gauč a tvárilo sa to ako obývačka s kuchyňou. Sedel si na gauči a prakticky z neho varil.“
Pozor na inzeráty alebo ako spoznať rozdiel?
V realitách sa občas stáva, že sa majitelia snažia garsónku prezentovať ako jednoizbový byt. Najmä pri väčších garsónkach sa objavujú sadrokartónové priečky alebo rôzne improvizované predelenia priestoru. Na pohľad to môže pôsobiť ako dvojizbový byt, no právny stav môže byť úplne iný.
Ako sa v takomto prípade nenechať oklamať? „Treba si vždy pozrieť pôvodnú kúpnu zmluvu. Tam je napísané, o aký byt ide. To sa nemení po žiadnej rekonštrukcii,“ radí Patrik.
Práve v dokumentoch je uvedené:
- aký typ bytu bol skolaudovaný,
- koľko má obytných miestností,
- a aký je oficiálny stav nehnuteľnosti.
Nie je totiž problém prerobiť veľký dvojizbový byt na trojizbový alebo rozdeliť väčšiu garsónku na dve malé miestnosti. To však ešte automaticky neznamená, že sa zmení aj oficiálna dispozícia. „Videl som garsónku s 30 m² rozdelenú na dve miestnosti. Fungovalo to na bývanie, ale nespĺňalo to parametre plnohodnotného dvojizbového bytu,“ uviedol ďalší príklad z praxe maklér RADO Reality.
Čo je vlastne dvojgarsónka?
Pri menších bytoch sa často stretávame aj s pojmom dvojgarsónka. A, úprimne, veľa ľudí presne nevie, čo si pod tým predstaviť. Patrik sa smeje, že dlhé roky tomu nerozumel ani on: „Dvojgarsónku som pochopil až v momente, keď som jednu reálne videl.“
Ako teda vyzerá typická dvojgarsónka? V princípe ide o byt, kde máte spoločnú vstupnú chodbu, jednu kúpeľňu a toaletu, ale dve samostatné obytné miestnosti. A každá z tých miestností má vlastnú kuchynskú linku.
„Vošiel si do malej chodbičky a jedny dvere išli doprava, druhé rovno. Každá miestnosť mala vlastnú kuchynku, svoj priestor a fungovalo to prakticky ako dve malé garsónky so spoločnou kúpeľňou.“
Takéto riešenia boli kedysi populárne napríklad v slobodárkach, internátoch alebo investičných bytoch určených na prenájom.
Prečo sú dnes garsónky a malé byty také žiadané?
Posledné roky evidujeme výrazne vyšší dopyt po garsónkach a menších bytoch. Platí to najmä vo väčších mestách, ale čoraz viac aj v regiónoch – napríklad Trenčín či Nitra.
Podľa Patrika je dôvod pomerne jednoduchý: „Vysoké ceny nehnuteľností. Ľudia jednoducho často nedosiahnu na väčší byt, tak idú aspoň do garsónky.“
A druhý veľký dôvod? Investície. Menšie byty totiž často vychádzajú zaujímavejšie z pohľadu výnosnosti „Garsónku dnes prenajmete cenovo skoro ako jednoizbák. Náklady sú však nižšie, takže investorovi to dáva veľmi dobrý zmysel.“
Menší byt = vyšší výnos?
Práve toto je dôvod, prečo veľa investorov dnes radšej kúpi dve menšie nehnuteľnosti namiesto jedného veľkého bytu. Patrik opäť uvádza jednoduchý príklad z praxe: „Za cenu jedného štvorizbového bytu viete kúpiť dve garsónky. A tie dve garsónky vám vo výsledku často zarobia viac.“
Dôvod je jednoduchý:
- menšie byty sa ľahšie prenajímajú,
- dopyt po nich je vyšší,
- a mesačný výnos býva v pomere k cene veľmi zaujímavý.
Zároveň majú širšiu cieľovú skupinu:
- mladí ľudia riešia štartovacie bývanie,
- seniori hľadajú menší byt na dožitie,
- investori stabilný prenájom.
„Tie byty sa jednoducho viac točia,“ dodáva Patrik.
Na všetko je odpoveďou dispozícia
Rozdiel medzi garsónkou a jednoizbovým bytom teda nie je len v názve. Hlavnú rolu hrá dispozícia + to, či je kuchyňa oddelená od obytnej miestnosti. Pri kúpe alebo prenájme sa preto neoplatí pozerať len na nadpis inzerátu.
Dôležité je preveriť si reálnu dispozíciu, oficiálny stav v dokumentoch, ale aj to, či úpravy bytu spĺňajú technické normy.
A ak si nie ste istí, pokojne sa obráťte na odborníkov. V realitách totiž často rozhodujú práve detaily, ktoré na prvý pohľad nevidno.
Chceli by ste kúpiť, predať či prenajať garsónku? Kliknite sem.
