Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Podpis rezervačnej zmluvy býva pre väčšinu kupujúcich veľkým momentom. Málokto si však uvedomuje, že práve potom sa začína najdôležitejšia časť celého obchodu. Banky, kataster, znalecké posudky, záložné práva či čerpanie hypotéky. Stačí jedna zmena počas procesu a financovanie sa môže natiahnuť aj o niekoľko týždňov. Práve preto sa oplatí vedieť, čo banka potrebuje, prečo to potrebuje a čo všetko môže celý proces spomaliť.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Máte hypotéku na predávanej nehnuteľnosti? Povedzte to hneď na začiatku

Jedna z najčastejších otázok, ktoré riešime ako makléri s klientmi, je veľmi jednoduchá. Bude sa existujúca hypotéka vyplácať alebo prenášať na inú nehnuteľnosť? Na prvý pohľad to možno vyzerá ako drobnosť. Pre banku je to však zásadný rozdiel.

Ak sa hypotéka jednoducho vyplatí z kúpnej ceny, celý proces je pomerne štandardný. Pokiaľ však plánujete preniesť záložné právo na inú nehnuteľnosť, menia sa podmienky čerpania úveru a často aj celý harmonogram predaja.

Najväčší problém vzniká vtedy, keď klient zmenu oznámi až tesne pred podpisom úverovej dokumentácie. V takom prípade sa môže stať, že banka musí celý proces schvaľovania otvoriť odznova.

Prenos hypotéky nie je otázkou zopár dní

Veľa ľudí si myslí, že preniesť záložné právo z jedného bytu na druhý je formalita. V skutočnosti ide o proces, ktorý trvá približne dva mesiace. Niekedy kratšie, niekedy aj tri mesiace. Najskôr je potrebné pripraviť nový znalecký posudok na nehnuteľnosť, na ktorú sa bude hypotéka prenášať.

Nasleduje schválenie bankou, zápis nového záložného práva na kataster, vystavenie kvitancie na výmaz pôvodného záložného práva a až následne jeho samotný výmaz. Jednotlivé kroky sa síce dajú urýchliť zrýchlenými návrhmi na kataster alebo aktívnou komunikáciou s bankou, úplne preskočiť sa však nedajú.

Ak teda plánujete predávať aj kupovať naraz, je dobré počítať s dostatočnou časovou rezervou.

Čo je vlastne kvitancia?

Tento pojem počuje väčšina klientov prvýkrát až počas predaja. Kvitancia je dokument, ktorým banka potvrdzuje, že súhlasí s výmazom svojho záložného práva z listu vlastníctva. Bez nej kataster záložné právo jednoducho nevymaže.

Dobrou správou je, že banky ju štandardne vystavia pomerne rýchlo, často už do niekoľkých pracovných dní od splnenia všetkých podmienok.

Stratil som úverovú zmluvu. Je to problém?

Nie. Aj s touto situáciou sa v RADO Reality stretávame pomerne často. Ak klient nemá pôvodnú úverovú alebo záložnú zmluvu, banka ich vie dohľadať vo svojom archíve.

Upozorňujeme, že proces sa v takomto prípade môže mierne predĺžiť, rozhodne to však nie je dôvod na paniku.

Pozor na poistenie nehnuteľnosti

Pri prenose hypotéky sa často rieši ešte jedna vec, na ktorú klienti zabúdajú. Poistenie. Predstavte si, že ste pred rokmi kupovali byt za 150.000€ a na túto sumu ste si nastavili aj poistku. Medzitým však hodnota bytu narástla na 250.000€.

Ak banka pri novom znaleckom posudku vychádza z vyššej hodnoty, môže požadovať aj navýšenie poistnej sumy. Nie je to formalita.

V prípade, že je nehnuteľnosť podpoistená, poisťovňa pri škode nemusí vyplatiť plnú výšku poistného plnenia. Preto sa oplatí skontrolovať poistenie vždy, keď sa mení hodnota nehnuteľnosti alebo financovanie.

Nie každá hypotéka slúži na kúpu bytu

Keď sa povie hypotéka, väčšina ľudí si predstaví kúpu bytu alebo domu. V praxi však existuje viac možností. Najčastejšie sa stretnete s tromi typmi úverov.

1. Účelová hypotéka

Je určená na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Práve s ňou sa stretáva väčšina kupujúcich.

2. Refinančná hypotéka

Slúži na prenesenie existujúceho úveru do inej banky, najčastejšie kvôli lepšej úrokovej sadzbe alebo výhodnejším podmienkam.

3. Bezúčelová hypotéka (americká hypotéka)

Ak už vlastníte nehnuteľnosť bez záložného práva alebo s dostatočnou hodnotou, môžete ju založiť a získať financie prakticky na ľubovoľný účel.

Veľa investorov tento typ úveru využíva napríklad pri kúpe ďalšej investičnej nehnuteľnosti alebo pri výstavbe domu.

Veľkou výhodou je, že pri niektorých bankách nemusíte dokladovať priebeh rekonštrukcie ani jednotlivé faktúry.

Dá sa kúpiť nehnuteľnosť aj bez vlastných peňazí?

Áno, ale iba za určitých podmienok. Ak okrem kupovanej nehnuteľnosti založíte aj druhú nehnuteľnosť s dostatočnou hodnotou, banka vie financovať aj celú kúpnu cenu. V praxi to funguje tak, že posudzuje celkovú hodnotu oboch založených nehnuteľností.

Toto riešenie využívajú napríklad rodičia, ktorí pomôžu deťom založením svojho domu alebo bytu. Treba však myslieť na jednu dôležitú vec – obe nehnuteľnosti zostávajú založené v prospech banky.

Ak by sa úver prestal splácať, banka má právo uspokojiť svoju pohľadávku z oboch založených nehnuteľností.

Druhú nehnuteľnosť nemusí byť jednoduché zo záložného práva vyňať

Veľa klientov počíta s tým, že po niekoľkých rokoch banka druhú založenú nehnuteľnosť automaticky uvoľní. Žiaľ, nie vždy je to také jednoduché.

Aj keď hodnota kupovanej nehnuteľnosti medzičasom narastie alebo úver výrazne klesne, banka nemusí so zrušením druhého zabezpečenia súhlasiť.

V praxi sa preto často stáva, že jednoduchším riešením je refinancovanie úveru do inej banky.

Každá banka má trochu iné pravidlá

Možno najdôležitejšia informácia z celého nášho článku. To, čo jedna banka bez problémov schváli, môže druhá zamietnuť. Platí to pri prenose hypotéky, pri apartmánoch, nebytových priestoroch, ale aj pri zakladaní viacerých nehnuteľností.

Práve preto sa oplatí riešiť financovanie s človekom, ktorý pozná metodiky jednotlivých bánk a vie dopredu odhadnúť, kde bude proces najjednoduchší.

Čo si z toho odniesť?

Hypotéka nie je iba o tom, či vám banka schváli úver. Rovnako dôležité je správne nastaviť celý proces od podpisu rezervačnej zmluvy až po zápis na kataster.

Stačí jedna zdanlivo malá informácia – napríklad, že chcete hypotéku preniesť namiesto vyplatenia – a celý harmonogram sa môže výrazne zmeniť.

Čím skôr o takýchto detailoch viete hovoriť s hypotekárnym špecialistom aj realitným maklérom, tým menšia je šanca, že vás počas kúpy nehnuteľnosti niečo nepríjemne prekvapí.