Vinkulácia alebo notárska úschova? Aký je rozdiel a čo je bezpečnejšie?
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Kupujete alebo predávate nehnuteľnosť a zrazu príde otázka, ktorú väčšina ľudí rieši prvýkrát: Kam pôjdu peniaze? Predávajúci chce mať istotu, že peniaze naozaj dostane. Kupujúci zase nechce poslať státisíce eur skôr, ako sa stane vlastníkom bytu. Práve preto existujú dva najčastejšie spôsoby zabezpečenia kúpnej ceny – banková vinkulácia a notárska úschova. Oba majú rovnaký cieľ, no fungujú odlišne. Ktorý spôsob je bezpečnejší? Kedy sa oplatí využiť jeden a kedy druhý? Pozrime sa na to jednoducho.
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Prečo sa peniaze neposielajú rovno predávajúcemu?
Predstavte si bežnú situáciu. Kupujete byt za 220.000€. Ak by ste peniaze poslali predávajúcemu ešte pred zápisom na kataster, riskujete, že z nejakého dôvodu k prevodu vlastníctva nepríde.
Naopak, ak ste predávajúci, určite nechcete podpísať kúpnu zmluvu a čakať, či kupujúci peniaze vôbec pošle.
Práve preto existuje tretia strana, ktorá peniaze bezpečne podrží dovtedy, kým sú splnené všetky podmienky obchodu.
Čo je vinkulácia?
Pri vinkulácii ostávajú peniaze uložené v banke kupujúceho. Banka ich síce zablokuje, no predávajúcemu ich vyplatí až po splnení presne stanovených podmienok.
Najčastejšie ide o:
- zápis nového vlastníka na kataster,
- zapísanie záložného práva banky,
- doručenie aktuálneho listu vlastníctva.
Kým tieto podmienky nie sú splnené, peniaze zostávajú bezpečne na účte. Pre kupujúceho je to istota, že o peniaze nepríde skôr.
Naopak, pre predávajúceho je zase potvrdením, že financie už banka reálne drží pripravené.
Čo je notárska úschova?
Notárska úschova funguje podobne. Rozdiel je v tom, že peniaze neposiela kupujúci banke, ale na osobitný účet notára.
Notár ich následne vyplatí predávajúcemu až po splnení podmienok uvedených v úschovnej zmluve.
Aj tu platí, že peniaze nie sú dostupné ani jednej strane dovtedy, kým obchod nie je bezpečne dokončený.
Aký je medzi nimi rozdiel?
Najväčší rozdiel je v tom, kto peniaze drží. Pri vinkulácii ich drží banka. Pri notárskej úschove ich drží notár. Z pohľadu bezpečnosti sú oba spôsoby veľmi spoľahlivé. Rozdiel býva najmä v tom, kto obchod financuje.
Ak kupujúci využíva hypotéku, banky veľmi často pracujú práve s vinkuláciou alebo s vlastným mechanizmom čerpania úveru. Pri kúpe za vlastné peniaze sa zase často využíva notárska úschova.
Rovnako je dôležité spomenúť, že vinkulácia podlieha exekúcii, notárska úschova nie (podrobne rozoberáme nižšie). Banková vinkulácia je spravidla lacnejšia (podľa cenníka banky) ako notárska úschova, ktorá sa vypočítava na základe percent zo sumy podľa záväznej notárskej tarify.
Čo je bezpečnejšie?
Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď. Ak je všetko pripravené správne, bezpečné sú oba spôsoby. Dôležitejšie než samotný názov je správne nastavenie podmienok.
V zmluve musí byť presne uvedené:
- kedy sa peniaze uvoľnia,
- aké dokumenty musia byť predložené,
- čo sa stane, ak kataster návrh zamietne,
- ako sa bude postupovať pri odstúpení od zmluvy.
Práve tieto detaily rozhodujú o tom, ako bezpečný celý obchod bude.
Kedy sa používa vinkulácia?
Najčastejšie pri hypotékach. Banka totiž potrebuje presne kontrolovať, za akých podmienok peniaze odídu predávajúcemu.
Často sa čaká na:
- zápis záložného práva,
- právoplatný vklad vlastníckeho práva,
- splnenie všetkých podmienok čerpania hypotéky.
Vďaka tomu banka chráni seba aj klienta. Po splnení spomenutých podmienok uvoľní peniaze na účet predávajúceho do niekoľkých dní.
Aká je nevýhoda vinkulácie? Peniaze na účte stále patria kupujúcemu. Ak sa teda kupujúci na vašu nehnuteľnosť dostane do exekúcie, exekútor mu ich môže zablokovať.
Kedy dáva väčší zmysel notárska úschova?
Najmä pri kúpe za vlastné financie. Kupujúci prevedie peniaze notárovi a ten ich uvoľní až po úspešnom prepise vlastníctva.
Výhodou býva väčšia flexibilita pri nastavovaní podmienok a často aj jednoduchší priebeh obchodu. Notár uvoľňuje peniaze okamžite po zápise kupujúceho na list vlastníctva, a tak býva tento proces spravidla rýchlejší.
Ako sme spomínali vyššie, notárska úschova je drahšia ako banková vinkulácia. Peniaze sú však úplne oddelené od majetku kupujúceho aj predávajúceho. Tým pádom, pokiaľ sa váš kupujúci ocitne v exekúcii, peňazí uložených v notárskej úschove sa to nedotkne.
Dá sa kombinovať hypotéka a notárska úschova?
Áno, niektoré obchody fungujú práve takto. Časť peňazí z vlastných zdrojov smeruje do notárskej úschovy a zvyšok financuje banka prostredníctvom hypotéky.
Všetko však musí byť správne nastavené už pri príprave zmlúv, aby boli splnené podmienky banky aj notára.
Na čo si dať pozor?
Najväčšie problémy nevznikajú pri samotnej vinkulácii ani notárskej úschove. Vznikajú vtedy, keď nie je jasne dohodnuté, kedy sa peniaze uvoľnia.
Stačí chýbajúci dokument, nesprávne pripravená kúpna zmluva alebo komplikácia na katastri a celý obchod sa môže zbytočne predĺžiť.
Aj preto v RADO Reality odporúčame riešiť spôsob úhrady ešte pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy.ň
Čo z toho vyplýva?
Či už zvolíte vinkuláciu alebo notársku úschovu, cieľ je rovnaký – ochrániť kupujúceho aj predávajúceho. Ak kupujete byt cez hypotéku, najčastejšie sa stretnete s vinkuláciou alebo mechanizmom čerpania nastaveným bankou.
Keď kupujete za vlastné peniaze, veľmi častou voľbou býva notárska úschova. Najdôležitejšie však nie je to, ktorý spôsob zvolíte, ale to, aby boli správne nastavené všetky podmienky prevodu peňazí.
Pri obchode za státisíce eur sa totiž neoplatí nechávať nič na náhodu.
