Znalecký posudok verzus trhová cena – aké sú rozdiely?
Autor: Viktor Háber, RADO Reality 5 minút čítania
Pri predaji nehnuteľností sa často stretávame s vetou: „Chcem predať byt za 300 000 eur, taká cena mi vyšla v znaleckom posudku.“ Lenže, znalecký posudok a trhová cena sú dve odlišné veci. A hoci obe pracujú s číslami, výsledok môže byť úplne iný. Prečo je to tak a ako s tým naložiť?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Znalecký posudok nie je trhová cena
Možno to na úvod vyznie vtipne, no znalecký posudok môžete brať vážne do takej miery, do akej chcete. V skratke povedané, je to v podstate účtovná hodnota. Papier, ktorý má svoj zmysel pre banku alebo úrad, ale trh sa ním riadi len veľmi voľne.
Znalecký posudok sa od trhovej ceny môže líšiť o niekoľko percent, ale aj o desiatky. V praxi bežne vidíme rozdiely 2 až 7 %, no nie je výnimkou ani 20 % hore alebo dole – podľa toho, ako znalec posudok vyhotovil.
„Každý znalec má trochu iný prístup. Záleží na tom, aké dáta použije, aké porovnania si vyberie, či ako prísne vyhodnotí stav budovy. Dvaja znalci ti pokojne urobia rozdiel 10 000 eur na byte, ktorý má hodnotu 70 000. To je 15 % rozdiel – a pritom hovoríme o tom istom byte,“ začína k téme znaleckého posudku maklér RADO Reality Patrik Pavlík.
Prečo znalca niekedy „nepustí číslo“
Znalec má svoje tabuľky, koeficienty a metodiku. Niekedy môžete mať nádherne zrekonštruovaný byt, ale ak sa nachádza v staršej bytovke z roku 1932, ktorá nie je zateplená, znalca jednoducho „nepustí vek budovy“.
Hoci trh by taký byt ocenil vyššie, v posudku to nevidíte. Naopak, byt môže mať v posudku vysokú hodnotu, ale reálne sa predá za menej – kvôli lokalite. K tejto téme zase hovorí z vlastných skúseností šéfka back office RADO Reality Adriana Lacková.
„Mala som klientku, ktorá mala byt ohodnotený znalcom na 220 000 eur. Byt bol zrekonštruovaný, zateplená bytovka, všetko super. Ale bol v Podunajských Biskupiciach, v lokalite, kde je veľa hluku a blízko známeho problémového Tesca. Reálne sme byt predali za 196 000, a teda o viac než 20 000 menej. Znalec jednoducho nezohľadnil povesť štvrte ani jej históriu,“ vysvetlila.
Trhová cena: rozhoduje dopyt a realita
Znalecký posudok vychádza z metodiky a papierových údajov. Trhová cena však vzniká na základe dopytu, lokality, emócií kupujúcich aj psychológie predaja nehnuteľnosti. Cenu bytu či domu určuje vždy trh, nie znalec.
„Mal som kamaráta, ktorému vyšiel znalecký posudok na 330 000 za dom. Dom bol pekný, veľký, v dobrom stave. Ale nachádzal sa v malej dedine, kde sa domy za takú cenu jednoducho nepredávajú. Realita? Reálna trhová cena bola niekde medzi 250 000 až 270 000. Znalecký posudok bol len číslo na papieri,“ zaspomínal si na jeden zo svojich obchodov P. Pavlík.
Znalecký posudok ako psychologický nástroj
Aj keď znalecký posudok neurčuje cenu, má svoj význam – najmä pri jednaní s kupujúcim.
„Ak máš čerstvý znalecký posudok na 330 000 a nehnuteľnosť predávaš za 270 000, je to výborný psychologický ťah,“ vysvetľuje náš maklér Patrik.
„Kupujúci má pocit, že kupuje výhodne, že dostáva hodnotu navyše. Je to dobrý argument v tvoj prospech.“
Naopak – ak je znalecký posudok nižší ako požadovaná cena, môže to byť problém. Kupujúci, ktorý rieši hypotéku, totiž nedostane od banky viac, ako určí znalec.
„Ak je posudok 250 000 a ty chceš predať za 300 000, kupujúci musí niekde zohnať 50 000 navyše – buď z vlastných zdrojov, alebo od rodiny. A to už často znamená, že obchod padne,“ dopĺňa Patrik Pavlík.
Cenu určuje trh, nie papier
Majte na pamäti, že znalecký posudok je potrebný dokument – najmä pre banku. Pomáha vytvoriť rámec a dáva predaju formálny základ. Ale skutočnú hodnotu nehnuteľnosti určuje trh. A teda to, koľko sú ľudia ochotní zaplatiť.
„To, že nejaký úradník napíše na papieri číslo, ešte neznamená, že za toľko byt alebo dom predáš. Na konci dňa rozhodujú dopyt, emócie a lokalita, nie znalecký posudok. Žijeme v trhovej ekonomike, nie v komunizme. A trh má vždy posledné slovo,“ uzatvára túto tému maklér Pavlík.
