Prečo do inzerátu nepatria pojmy znížená cena, zľava či dohoda možná?
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Predaj nehnuteľnosti nie je o zľavách ani akciách ako v supermarkete. Napriek tomu sa stále stretávame s inzerátmi, kde svieti „znížená cena“ alebo „dohoda možná“. Na prvý pohľad to môže pôsobiť ako lákadlo, v skutočnosti to však často funguje presne opačne. Prečo sa tomu vyhnúť a aký to má efekt?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Znížená cena kupujúceho skôr odradí
Pokiaľ si nehnuteľnosť dlhšie predávate sami a hľadáte správnu trhovú cenu a upustíte z prvého návrhu zopár desiatok tisíc eur, neupozorňujte na to. Mnohí predávajúci majú tendenciu vtesnať tieto slová do titulku či viackrát do textu. Je to však kontraproduktívne.
„Nie je to rozumné. Ten, kto sleduje trh dlhšie – investori, aktívni kupujúci – poznajú ponuky naspamäť. Vedia, že ste išli s cenou dole o 5 alebo 10 000 eur, aj bez toho, aby ste to napísali. Keď zmeníte titulnú fotku, oni si ju aj tak všimnú, pretože tie byty sledujú dlhodobo,“ vysvetlil maklér RADO Reality Patrik Pavlík.
Inými slovami – pre skúseného kupujúceho je zníženie ceny jasné už z kontextu. A pre toho, kto práve začína hľadať, to môže vyznieť presne opačne.
„Predstavte si, že dnes niekto prvýkrát hľadá dom. Ešte včera ani neuvažoval o kúpe, dnes otvorí portál a zrazu vidí inzerát s nápisom ‚znížená cena‘. Čo si pomyslí? Že s tým domom je niečo zle. Alebo že ho nevedia predať. Alebo že už sú zúfalí a pôjdu ešte nižšie. A to je presne ten dojem, ktorý nechcete vytvoriť,“ opísal P. Pavlík.
Cena dohodou neplatí
Ďalší obľúbený, no rovnako problematický prístup, je „cena dohodou“ alebo „dohoda možná“. „Ak napíšete, že byt stojí 400 000 eur, ale dohoda je možná, tým vlastne hovoríte, že 400.000€ neplatí,“ hovorí Patrik Pavlík.
„Kupujúci si hneď povie, že majiteľ určite zľaví o 30 000-50 000€. A začne zjednávať ešte skôr, ako vôbec príde na obhliadku.“
Podľa neho má mať každá nehnuteľnosť jasne stanovenú cenu. Vyjednávanie patrí až na obhliadku – keď kupujúci byt či dom reálne vidí a vie posúdiť jeho stav. Zjednávanie o zopár tisíc na mieste je v poriadku, ale písať do inzerátu, že sa dá na cene dohodnúť, pôsobí neisto. Kupujúci potom necíti, že ponuková suma má vôbec nejakú váhu.
Zníženie ceny nie je zľava
„Stretávam sa s tým často – majitelia povedia, že ‚už dali dole‘ 70.000€. Ale v skutočnosti sme len našli cenu, pri ktorej trh reaguje,“ hovorí Patrik. Dodáva, že „tých pôvodných 400.000€ nebola predajná cena. To bola len predstava. Reálna predajná cena je tá, pri ktorej ľudia začnú volať, pýtať sa a chodiť na obhliadky. A až tam sa potom môžeme baviť o tom, či kupujúci ponúkne o 5.000€ alebo 10.000€ menej.“
Každý byt či dom má svoju cenu, ktorú určuje nielen lokalita a stav, ale aj množstvo detailov – výhľad, orientácia, susedia, dokonca aj zápach z reštaurácie pod oknom.
„Mám skúsenosť, že ľudia sa pýtali, v ktorom vchode je byt, a keď počuli, že oproti bývajú ‚Mrkvičkovci‘, rovno povedali – ďakujem, tam nechcem bývať,“ spomína Patrik Pavlík s úsmevom. Aj preto dve nehnuteľnosti na tej istej ulici nemusia mať rovnakú hodnotu.
Nehnuteľnosť nie je tričko v zľave
Ľudia často vnímajú zníženie ceny ako akciu. Ale predaj nehnuteľnosti nefunguje ako výpredaj v obchode. Niektorí si myslia, že keď dajú cenu dole na dva týždne, tak sa to rozbehne. Ale ak nikto nevolá ani potom, znamená to len jedno – stále je suma privysoká.
Je teda chyba písať „možnosť kúpiť len v najbližších dvoch týždňoch o 5.000€ lacnejšie“. „Aká je teda naozajstná cena? Takže keď to nepredajú za lacnejšie, pôjdu po zvyšok času do drahšej možnosti, ktorá už vôbec nebude fungovať?“ môže si podľa makléra RADO Reality pomyslieť kupujúci.
Príliš nízka cena niekedy vzbudzuje pochybnosti a nie záujem.
Čo v inzeráte neuvádzať:
- Znížená cena – skúsení kupujúci to vedia, noví to pochopia zle.
- Cena dohodou – pôsobí to, akoby ste sami neveril svojej cene.
- Zľava – zníženie ceny nie je zľava, je to len korekcia podľa reality trhu.
- Výpredaj – dobrý maklér pracuje s hodnotou, nie s lacnotou.
Každá nehnuteľnosť je jedinečná a o jej finálnej cene rozhodujú detaily. Pri predaji nehnuteľnosti je preto dôležité rozumieť trhu a vedieť, ako naň reagovať. A to je dôvod, prečo sa zveriť do rúk profesionálnemu maklérovi, ktorý má dlhodobý prehľad o trhu.
„Nie je to o tom, kto dá najvyššiu zľavu, ale o tom, kto dokáže svoju ponuku odprezentovať realisticky a dôveryhodne. A práve to je rozdiel medzi predajom ‚za každú cenu‘ a predajom za tú správnu cenu,“ uzatvára Patrik Pavlík.
