Toto sú najčastejšie chyby pri individuálnom predaji nehnuteľnosti
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Aké chyby robia ľudia najčastejšie, keď si riešia predaj nehnuteľnosti na vlastnú päsť? Mnohí podcenia už prvý krok, a to je marketing. Mnohí tiež až v procese predaja zistia, čo potrebujú v rámci dokumentácie a hoci si myslia, že majú všetko, predaj napokon zlyhá. Vyhnite sa piatim najčastejším chybám pri predaji. Ktoré to sú a aké poplatky sa platia pri individuálnom predaji?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Podcenený marketing
Ide o najčastejšiu chybu, na ktorej prakticky okamžite zlyháva predaj nehnuteľnosti. V dnešnom svete je predaj všetkého o správnom marketingu. Tým máme na mysli nielen kvalitný popis, ale aj fotografie a prezentáciu nehnuteľnosti celkovo.
„Väčšina ľudí si povie: ‚Veď to len nafotím mobilom, dám na Bazoš a niekto sa ozve.‘ Lenže práve fotografie a prezentácia sú to, čo rozhoduje o tom, či sa vôbec niekto ozve,“ zdôrazňuje najskúsenejší maklér RADO Reality Patrik Pavlík. Vzorec je podľa neho jednoduchý:
Zlé fotky = menej kliknutí = menej záujemcov = nižšia cena.
„Ak máš nekvalitné fotky, nikdy sa k tvojmu inzerátu nedostane tá časť trhu, kde mohol byť človek ochotný zaplatiť o 5.000 až 10.000 € viac,“ vysvetľuje.
Od individuálneho predaja ľudí neodhovára, no vypichuje, že profesionálny realitný maklér automaticky zabezpečí profesionálne fotenie (interiér, exteriér, detaily,), videoobhliadku alebo dronové zábery, dobrý popis nehnuteľnosti a lokality a zároveň publikovanie na desiatkach realitných portálov naraz.
„Pokiaľ to robíš sám, buď si to musíš všetko zaplatiť, alebo rátať s tým, že predáš lacnejšie.“
Chýbajúce zmluvy alebo nesprávne formulované dokumenty
Ďalšia častá chyba je, že ľudia si z internetu stiahnu „vzor“ zmluvy, napríklad rezervačnej. Zmenia mená predávajúceho či kupujúceho a myslia si, že majú hotovo. Lenže pri nehnuteľnosti (hlavne ak ide o byt, dom alebo hypotéku) to nie je také jednoduché.
„Pri predaji potrebuješ rezervačnú zmluvu. Ak kupujúci ešte vybavuje financovanie, musí mať jasné podmienky (výška zálohy, termíny, právna viazanosť, odstúpenie). Pokiaľ je zle napísaná, môže byť neplatná, prípadne ťa zviaže nadlhšie, než by mala. Stačí jeden nesprávny paragraf a kupujúci môže buď žiadať vrátenie zálohy, alebo ťa právne držať v ‚šachu‘,“ upozorňuje Patrik Pavlík.
Dôležité je tiež mať kúpnu zmluvu, ktorá musí byť presná. A to najmä ak sa vypláca hypotéka, nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom či existujú spoluvlastníci alebo exekúcia.
Kataster vám to vráti späť
Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité urobiť v záverečnej kúpno-predajnej fáze aj návrh na vklad do katastra. Bez neho vlastnícke právo neprejde, aj keď sú zmluvy podpísané a peniaze vyplatené. „Veľa ľudí na to zabúda, až kým im kataster nevráti papiere späť,“ podotýka náš maklér.
Vyhotovený musí byť aj odovzdávací protokol – jasne stanovuje, čo sa odovzdáva (stav nehnuteľnosti, odpočty meračov, kľúče, vybavenie).
A nakoniec treba všetko nahlásiť a prehlásiť, ide o tzv. prepis energií. Pod tým myslíme bytové družstvo, elektrárne, plynárne, správcu, internet, daň z nehnuteľnosti a ďalšie položky. Nezabudnite na to.
Emócie, stres a chýbajúce skúsenosti
Predaj nehnuteľnosti nie je len o papieroch, ale aj o ľuďoch. Kupujúci často meškajú s hypotékou, menia podmienky alebo chcú vrátiť zálohu.
„Stalo sa mi veľakrát, že kupujúci po týždni zavolal, že mu banka neschválila úver a chce naspäť 5.000 €. Keby tam nebola záloha, jednoducho by cukol a predaj padol,“ hovorí z vlastných skúseností Patrik Pavlík.
Dodáva, že skúsený maklér vie takéto situácie riešiť – bez nervov, bez paniky, s argumentmi a pokojom. Majiteľ, ktorý predáva prvýkrát, sa často nechá zatlačiť a urobí chybu, ktorá ho môže stáť tisíce eur.
Koľko to celé stojí?
Ak predávate sami, rátajte s týmito položkami:
| Položka | Odhadovaná cena |
|---|---|
| Kolok na katastri | 100 € (povinné) |
| Profesionálny fotograf | 300 – 400 € |
| Právnik / notár (zmluvy) | 200 – 400 € |
| Inzercia a topovanie inzerátov | 50 – 200 €+ |
| Čas a administratíva | neoceniteľné (často dni až týždne práce) |
Spolu to znamená niekoľko stoviek eur a veľa času – a stále bez záruky, že všetko prebehne hladko. V skratke, ak predávate byt a máte skúsenosti, kvalitných známych, férového kupujúceho či si trúfnete všetko ošéfovať sami, je povinným poplatkom len kolok na katastri. Pokiaľ to chcete urobiť kvalitne, tak či tak miniete stovky až tisíce eur.
„Na porovnanie, pri realitnej kancelárii sú tieto služby už v cene práce (teda provízii) a s právnou garanciou, že všetko bude v poriadku,“ porovnáva Patrik Pavlík.
Prečo je to pre laikov rizikové
Jednoducho povedané, predaj nehnuteľnosti nie je bežná transakcia. Je to právne, finančne aj psychologicky náročný proces. Ak niečo pokazíte, môžete prísť o zálohu, predĺžiť predaj o mesiace, alebo sa dokonca dostať do právneho sporu.
„Realitný maklér vie nielen pripraviť zmluvy a zvládnuť komunikáciu s bankami a katastrom, ale aj chrániť ťa pred chybami, ktoré bežný človek ani netuší, že existujú,“ uzatvára P. Pavlík z RADO Reality s tým, že individuálny predaj je možný. Pri predaji bez stresov je však lepšie obrátiť sa na profesionálov, aby všetko prebehlo bez chýb.
