List vlastníctva alebo čo môže zabrzdiť predaj nehnuteľnosti
Autor: Viktor Háber, RADO Reality 5 minút čítania
Nie každá nehnuteľnosť, ktorú sa rozhodnete predať, je okamžite „predajná“. Niekedy sa stáva, že na liste vlastníctva (LV) svietia rôzne poznámky či ťarchy, ktoré predaj buď výrazne komplikujú, alebo ho úplne zastavia. Čo komplikuje predaj nehnuteľnosti? A ako tieto problémy riešiť?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
List vlastníctva môže obsahovať všeličo
List vlastníctva (LV) môže obsahovať prakticky čokoľvek a nehnuteľnosť sa aj tak dá predať. Mnohí ľudia vnímajú, že ide o neprekonateľnú prekážku, ak je na LV zapísaná exekúcia alebo právo dožitia. Neznamená to však, že predaj je nemožný, znamená to len, že cena pôjde dole. A často výrazne.
„Ak je tam napríklad exekúcia, hľadáme kupujúceho, ktorý nebude riešiť hypotéku – teda niekoho, kto má vlastné zdroje. Netreba si ale predstavovať hotovosť v igelitke,“ hovorí na úvod s úsmevom maklér RADO Reality Patrik Pavlík. „Ide o kupujúceho, ktorý vie zaplatiť bez úveru, pretože banka by v takom prípade kúpu neschválila,“ spresňuje.
Pri takýchto nehnuteľnostiach sa cena bežne znižuje o 20 až 40 % oproti trhovej hodnote.
Ak by byt v Bratislave bez problémov predali za 200 000 eur, s exekúciou a rizikom to môže byť len 160 000 až 180 000. Niekto takú nehnuteľnosť kúpi – ale musí mať dôvod, a teda výrazne nižšiu cenu.
Právo dožitia – nepredajný alebo len lacnejší byt?
Typickým zádrhelom na LV je práve spomenuté právo dožitia. Ak je na nehnuteľnosti zapísané, že v nej má niekto právo dožiť – napríklad rodič, starý rodič alebo iný príbuzný – kupujúci automaticky preberá aj tento záväzok.
„Ak tam má dožívať babička, ktorá má 85 rokov, a kupujúci má počítať s tým, že tam bude bývať možno ešte desať či dvadsať rokov, tak to musí byť zohľadnené v cene,“ vysvetľuje Patrik Pavlík.
V praxi sa dá podľa neho dohodnúť napríklad aj to, že babička ostane bývať, ale bude platiť nájom, alebo že kupujúci dostane zľavu.
Francúzsky príbeh, ktorý varuje
Patrik Pavlík spomína aj známy príbeh z Francúzska, ktorý koluje medzi právnikmi. „Jeden právnik si kúpil byt od staršej pani s dohodou, že jej bude mesačne platiť určitú sumu až do jej smrti, a po jej smrti sa byt prepíše na neho,“ hovorí.
„Pani mala asi osemdesiat rokov a právnik si myslel, že spravil životnú kúpu. Lenže – ona sa dožila viac ako stovky, zatiaľ čo on zomrel skôr. Jeho rodina musela ešte roky po jeho smrti túto platbu pokračovať. Nakoniec sa ukázalo, že to bola jedna z najhorších investícií, aké mohol spraviť.“
Poučenie? Právo dožitia síce nezabráni predaju, ale zásadne ovplyvní cenu aj atraktivitu nehnuteľnosti. A nikdy neviete, ako dlho „dožitie“ v skutočnosti potrvá.
Odstráňte problémy ešte pred začiatkom predaja
Patrik Pavlík z RADO Reality odporúča všetky ťarchy a poznámky riešiť vopred. Ešte predtým, ako sa začne samotný predaj. „Ak viete, že chcete predávať, začnite riešiť výmaz práva dožitia alebo exekúcie už pol roka dopredu,“ radí.
„Je obrovská chyba čakať, kým sa objaví kupujúci. Ten človek už má svoj plán – často predal vlastný byt, má termíny, potrebuje sa nasťahovať. Ak ho zabrzdíte na dva mesiace, pretože ešte len riešite výmaz, odíde inam.“
Ak už je proces odstránenia ťarchy v behu, maklér to vie kupujúcemu odkomunikovať a vysvetliť.
Povedať „už je to na katastri, čakáme len na výmaz“ – to je úplne iná situácia, ako keď poviete „ešte sme s tým nič nerobili.“
Čo všetko býva problémové
Nie všetky záznamy na LV sú problém. Napríklad hypotéka nie je prekážkou – tú pri predaji jednoducho vyplatí banka kupujúceho.
Prekážkami sú:
- exekúcie a záložné práva v prospech tretích osôb,
- poznámka o začatí súdneho sporu,
- nevysporiadané bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM),
- právo dožitia,
- právo prechodu alebo vstupu cez pozemok, ktoré obmedzuje využívanie nehnuteľnosti.
„Ak je na liste vlastníctva poznámka o súdnom spore alebo právo prechodu cez váš pozemok, je to v očiach banky aj kupujúceho riziko. Taká nehnuteľnosť je pre bežné financovanie prakticky nepoužiteľná,“ vypichuje Patrik Pavlík.
Transparentnosť šetrí čas aj peniaze
Predaj nehnuteľnosti s problémami na liste vlastníctva nie je nemožný, ale vždy je náročnejší.
Základ je byť úprimný – voči sebe, maklérovi aj kupujúcemu.
Ak sa všetko otvorene pomenuje a začne riešiť včas, predaj sa dá dotiahnuť do úspešného konca. Pokiaľ sa to ale zanedbá, aj dobrá ponuka môže skončiť fiaskom.
