Ako naceniť nehnuteľnosť? Radí šéf realitky
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
„Aká je predajná cena mojej nehnuteľnosti?“ Toto je bez konkurencie najčastejšia otázka, ktorú dostávame ešte predtým, než ide byt alebo dom na trh. Práve cena býva zároveň aj najväčším problémom pri predaji nehnuteľnosti. Na čo myslieť, aby ste ju nastavili správne?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Veľmi často sa stáva, že nehnuteľnosť sa predá buď príliš rýchlo, alebo, naopak, predáva sa veľmi dlho. Prípadne vôbec. Ani jedna z týchto situácií nie je pre predávajúceho dobrá. Ak predáte rýchlo, je veľká šanca, že ste cenu podstrelili a zbytočne prišli o peniaze. Pokiaľ je cena prestrelená, záujem nepríde a nehnuteľnosť začne na trhu stagnovať.
Kedy je cena nastavená správne?
Správne nastavená cena je taká, pri ktorej sa nehnuteľnosť predá v relatívne krátkom čase, ale nie okamžite prvému záujemcovi. Pri bytoch, najmä dvoj- a trojizbových, sa dnes bavíme približne o jednom až dvoch mesiacoch.
„To je čas, kedy sa vám ozve dostatok záujemcov a máte priestor vybrať si toho, kto ponúkne najviac,“ povedal na úvod tejto témy šéf RADO Reality Radovan Pavlík. Dodáva, že pri rodinných domoch je situácia iná.
„Sú drahšie a rozhodovanie kupujúcich trvá dlhšie. Ak predávate dom tri mesiace a stále máte obhliadky, je to úplne v poriadku. Kľúčové je, aby sa niečo dialo – aby ľudia chodili, zaujímali sa, reagovali. Vtedy viete, že nehnuteľnosť je dostatočne atraktívna a predá sa.“
Dať vyššiu cenu a potom znížiť?
Veľa majiteľov má podľa Rada Pavlíka pocit, že najlepšia stratégia je začať vyššie a postupne cenu znižovať. Na prvý pohľad to dáva logiku, ale v praxi to funguje presne opačne.
„Nehnuteľnosť je najzaujímavejšia v momente, keď ide na trh. Je nová, neokukaná a podľa interných dát, s ktorými v RADO Reality pracujeme, vieme, že si ju najviac ľudí pozrie počas prvých dvoch týždňov.“
Ak cenu v tomto momente „prepálite“, prídete o najväčší nápor záujemcov. „Keď cenu neskôr znížite, už to nemá taký efekt – jednoducho sa o tom nedozvie toľko ľudí. Zároveň vysielate signál, že s cenou niečo nie je v poriadku. Kupujúci začnú vyčkávať a keď prídu na obhliadku, vedia, že majú priestor tlačiť cenu ešte nižšie,“ vysvetľuje riaditeľ našej realitnej kancelárie.
Neriaďte sa znaleckým posudkom
Častý argument predávajúcich je znalecký posudok. „Mám to ohodnotené na X, tak za to chcem predať.“ Lenže tu treba rozlišovať. Znalecký posudok hovorí o hodnote pre banku, nie o tom, za koľko sa nehnuteľnosť reálne predá.
„Znalec vychádza z tabuliek, materiálov a koeficientov. Trh funguje inak – rozhodujú emócie, dopyt a lokalita,“ spresnil R. Pavlík. Banka sa navyše pozerá na nižšiu hodnotu – buď zo znaleckého posudku, alebo z kúpnej zmluvy. Preto je dobré posudok mať, ale netreba sa ním slepo riadiť. Túto tému sme podrobnejšie rozobrali v blogu Znalecký posudok vs. trhová cena.
Sused predal za viac? Nemusí to nič znamenať
Ďalšia častá situácia: „Sused predal za viac, tak aj ja chcem toľko.“ Lenže každá nehnuteľnosť je iná. Môže mať lepšiu rekonštrukciu, inú orientáciu, balkón, vyššie poschodie alebo, jednoducho, lepší pocit.
„Dôležité nie je, čo si myslí majiteľ, ale to, ako to vníma kupujúci. To, že vám sa váš byt zdá krajší, ešte neznamená, že ho tak bude vnímať aj trh,“ zamyslel sa Rado Pavlík.
Pokiaľ ľudia neporovnávajú so susedom či známym, platí, že jedným zo základných nástrojov je porovnanie s inými nehnuteľnosťami v okolí. Na portáloch ako nehnutelnosti.sk a podobne. Je to dobrý začiatok, ale má to háčik.
„Ceny, ktoré vidíte na portáloch, sú ponukové – nie predajné. A tie sa často líšia. Nehnuteľnosť sa veľmi často predá za menej, než je suma, ktorú vidíte online. Preto musíte vedieť čítať medzi riadkami – sledovať, čo sa predáva rýchlo, čo stojí dlho a čo z trhu mizne,“ vysvetlil podrobne šéf RADO Reality.
Rekonštrukcia sa nemusí vrátiť
Mnohí majitelia rátajú do ceny aj to, koľko investovali do rekonštrukcie. Lenže trh funguje inak. „To, že ste dali mramor z Talianska, ešte neznamená, že zaň kupujúci zaplatí,“ hovorí ďalej náš respondent. Spresňuje, že každý má iný vkus, a to, čo má hodnotu pre vás, nemusí mať hodnotu pre kupujúceho.
V menších mestách je navyše obmedzený počet ľudí, ktorí si za nadštandard priplatia (najvyššia šanca je v Bratislave). Preto je často chyba počítať investície automaticky do predajnej ceny – veľakrát sa nevrátia v plnej výške.
„Ak nie ste profesionál a neviete, čo sa páči väčšine ľudí, radšej sa do kompletnej rekonštrukcie pred predajom nepúšťajte,“ odporúča Rado Pavlík. Rekonštrukcia podľa neho stojí čas aj peniaze a výsledok nemusí osloviť kupujúcich. Oveľa lepšie je nechať si poradiť a riešiť len drobné úpravy, ktoré zvýšia atraktivitu bez veľkých investícií.
Ako určujeme cenu my?
V RADO Reality sa pri stanovení ceny neopierame len o inzeráty. Pracujeme s reálnymi dátami z predajov. Používame cenové mapy a vlastný softvér, ktorý analyzuje aj staršie ponuky, ktoré už na internete nenájdete. Vieme tak porovnať, za koľko sa nehnuteľnosti reálne predali – nielen to, za koľko sa ponúkali.
„Dáta sú základ, ale rozhoduje aj ľudský faktor,“ povedal Rado Pavlík. „Do úvahy berieme stav nehnuteľnosti, rekonštrukciu, lokalitu, poschodie, balkón, dispozíciu či stav bytového domu. Všetky tieto detaily majú vplyv na finálnu cenu.“
Samozrejme, pri naceňovaní nehnuteľnosti berieme oproti starším dátam do úvahy aj rast cien. „Keď cenu nastavíme správne, je možné, že do týždňa či dvoch sa ozvú 3-4 vážni záujemci. Dobrý realitný maklér v takomto prípade vie, ako predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu, než je tá v inzeráte,“ uviedol Rado Pavlík ďalší príklad z praxe.
Byt vs. rodinný dom
Tvrdí, že pri bytoch je určovanie ceny jednoduchšie. Dispozície a pôdorysy sa často opakujú a máme dostatok porovnateľných predajov, keďže ich zrealizujeme ročne celoslovensky takmer 500.
Pri rodinných domoch je to komplexnejšie. Do hry vstupuje viac premenných – pozemok, stav stavby, izolácia, vlhkosť, strecha, typ zástavby či možnosti rekonštrukcie.
„Dom si rozdelíme na dve časti – hodnotu pozemku a hodnotu stavby. Následne zohľadňujeme aj to, koľko by stálo postaviť podobný dom dnes, ale aj sumu, ktorú bude musieť kupujúci ‚vraziť‘ do rekonštrukcie. Tieto dve hodnoty si skombinujeme a vyjde nám reálna cena, za ktorú môžeme dom predať.“
Cenu neurčuje tabuľka, ale trh
Nastavenie správnej ceny pri predaji nehnuteľnosti nie je o pocite, ani o tom, čo by ste chceli. Je to kombinácia dát, skúseností a reálneho dopytu. „Cenu nehnuteľnosti vždy určuje trh, nie majiteľ ani znalec,“ uzavrel Rado Pavlík.
Ak ju nastavíte správne hneď na začiatku, získate najväčší záujem a šancu predať za maximum. Pokiaľ ju trafíte zle, budete to dobiehať zľavami a stratou času.
Nie ste si istí, za koľko nastaviť cenu? Pokojne sa ozvite. V RADO Reality vám spraví každý maklér nacenenie nehnuteľnosti nezáväzne a zadarmo.
