Prenájom nehnuteľnosti? Dajte si pozor na takéto prípady
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Prenájom nehnuteľnosti znie na prvý pohľad jednoducho. Nájdete nájomcu, podpíšete zmluvu a každý mesiac vám chodí nájom. Rýchly a pravidelný príjem, vďaka ktorému si splatíte kúpený byt či jednoducho zarobíte niečo navyše. Realita je však často úplne iná. Pri prenájme nehnuteľnosti sa musíte pripraviť aj na čierne scenáre. Ktoré to sú?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Pokazená práčka o desiatej večer? Bežná realita
Nájomník očakáva pri nasťahovaní sa do bytu top stav a rýchle riešenie problémov zo strany vlastníka bytu, keď sa tie vyskytnú. Najčastejšími problémami sú tie technické. Tie si svoj čas nevyberajú. „O desiatej večer mi volala nájomníčka, že jej neodteká práčka. Technik prišiel na druhý deň a zistil, že problém spôsobovali nánosy piesku, ktoré upchali odtok,“ spomína zakladateľ spoločnosti RentHub Matej Líška.
Dobrá správa? Problém bol rýchlo vyriešený. Ešte lepšia správa? Majiteľ sa o tom dozvedel až spätne – keď už bolo všetko opravené. „Len som mu zavolal, že práčka bola pokazená, ale už je všetko v poriadku,“ dodal.
Riešiť podobnú situáciu na diaľku by bolo pre prenajímateľa náročné, keďže v tomto prípade išlo o majiteľa bytu žijúceho v zahraničí.
Čo ak nájomník vytopí suseda?
Technické problémy však nekončia pri spotrebičoch. V praxi sa riešia aj oveľa vážnejšie situácie. „Raz nám volali večer, že vytopili suseda, ale u nich v byte bolo sucho,“ opisuje ďalšiu prekérnu situáciu M. Líška.
Nakoniec sa ukázalo, že problém bol pod vaňou – zle napojená hadica spôsobovala, že voda odtekala priamo pod ňu a vytvárala malé „jazierko“. Riešenie prišlo rýchlo. Technik vymenil odpadovú rúru a problém bol odstránený.
„Takéto situácie si vyžadujú rýchlu reakciu. Našťastie máme vo firme po ruke kurenára, stolára a rôznych ďalších šikovných technikov,“ vymenoval Líška.
Podnájomník rieši často aj maličkosti
Zaujímavé je, že nie vždy ide o veľké havárie. Často sú to práve drobnosti, ktoré zaberajú najviac času a energie. „Nájomcovia vám pokojne zavolajú kvôli žiarovke alebo termostatu na radiátore,“ hovorí Matej. Hoci platí pravidlo, že výdavky do 50 € si nájomca hradí sám, realita je taká, že aj tak volajú a pýtajú sa.
Šéf RADO Reality Radovan Pavlík v tejto súvislosti spomína úsmevnú situáciu: „Volali mi, že im slabo tečie voda. Prišiel som, odšróboval zanesený perlátor, ktorý som poklepal a vyčistil sa tým. Problém bol vyriešený.“
Samozrejme, aj takéto drobnosti vedia majiteľa zbytočne vyrušovať – najmä ak sa opakujú.
Výber správneho podnájomníka
Veľkou témou pri prenájme je výber človeka, ktorému zveríte do ruky kľúče od vášho bytu. A tu sa chyby neodpúšťajú. „Sused prenajal byt zahraničnému klientovi, ktorý doň doniesol ploštice,“ spomína Rado Pavlík. Výsledok? Kompletná dezinfekcia bytu a nemalé náklady, ktoré išli na vrub majiteľa. Keďže si podnájomníka nepreveril, bola to jeho chyba, za ktorú platil stovky eur.
Iný prípad bol ešte extrémnejší. „Prenajali byt slušnej dievčine, ale jej partner bol agresívny a keď si s partiou vypil, byt úplne zdemoloval. Olej na stenách, zničené zariadenie…“ vymenúva.
Ako bojovať proti neplatičom?
Ak sa už do bytu dostane neplatič, situácia sa výrazne komplikuje. Rado Pavlík má s tým osobnú skúsenosť: „Mal som na vlastnom byte neplatiča tri roky a nevedel som ho dostať von.“
Legálna cesta cez súdy je zdĺhavá a neefektívna. Neplatiči často využívajú právne kľučky na naťahovanie času, čo majiteľa dostáva do veľmi nepríjemnej situácie.
Čo ak ste si záujemcu o byt neskontrolovali a neplatí vám? Praktická rada znie „znepríjemňujte mu život“. „To, čo je v byte, je vaším majetkom, s ktorým si môžete robiť, čo chcete. Môžete zobrať vstupné dvere alebo si rozbiť okno. Riešiť to bude musieť podnájomník. Hlavne nikdy neprepisujte elektrinu na jeho meno. Od nej ho totiž viete kedykoľvek odpojiť, ak naďalej robí problémy,“ znejú na prvý pohľad drastické, no, žiaľ, niekedy nevyhnutné tipy od Rada Pavlíka.
Preto v RentHub kladieme dôraz na dôkladné preverovanie nájomcov. Mená neplatičov či tých, ktorí už niekomu v minulosti poškodili byt, svietia na tzv. Blackliste. Ak by niekto dlhodobo neplatil nájom, problém by riešilo právne oddelenie firmy. „Osobne ale s neplatičmi nemáme skúsenosť práve preto, že si dávame pozor, koho do bytov púšťame,“ vysvetľuje Matej.
Kontrola bytu a drobné opravy
Prenájom sa u mnohých vlastníkov končí podpísaním zmluvy, avšak to je chyba. Každé odovzdanie bytu znamená detailnú kontrolu. A to ako priebežne, tak aj po ukončení nájomného vzťahu.
„Robíme audit bytu, testujeme spotrebiče, kontrolujeme stav a všetko dokumentujeme,“ vysvetľuje Matej Líška a dodáva: „Bežné opotrebenie – ako obité rohy či šmuhy na stenách – riešime často na vlastné náklady, aby majiteľa nezaťažovali.“
Byt sa následne pripraví pre ďalšieho nájomcu – uprace sa, vyčistí sa a ide opäť na trh v novom šate.
Krátkodobý podnájom?
Nie vždy máte šťastie na dlhodobého nájomníka. „Mali sme byt, kde sa vystriedali traja nájomníci za mesiac,“ spomína Matej. „Nájomníci, ktorí boli dlhodobo, odišli začiatkom mesiaca. Na druhý týždeň sme zohnali nových, ktorí ale dostali pracovnú ponuku v Nemecku a do 2 týždňov sa odsťahovali. Ešte pred koncom mesiaca sa nasťahoval ďalší človek,“ vysvetľuje podrobnosti situácie.
Každá výmena znamenala nový proces: obhliadky, komunikácia, zmluvy, odovzdanie, kontrola, upratovanie. A to všetko stojí čas aj peniaze. Pokiaľ prenajímate byt po svojom, pripravte sa radšej aj na podobný scenár.
Zaujímavosťou je, že v prípade RentHubu má majiteľ istotu príjmu – nájom mu chodí aj v období, keď je byt dočasne prázdny.
Prečo sa oplatí zveriť prenájom profesionálom
Keď si to celé zhrnieme, prenájom nehnuteľnosti nie je len o inkasovaní nájomného. Ide o kombináciu technických problémov, komunikácie s nájomcami, administratívy, právnych otázok a neustálej dostupnosti.
Práve preto čoraz viac majiteľov volí riešenie cez profesionálov. Nočné telefonáty ohľadne maličkostí, riešenie havárií, výber správnych nájomníkov s čistým štítom či riešenie neplatičov… Tomuto všetkému sa dá ľahko vyhnúť. S RentHub máte istotu, že sa o všetko postará profesionálny maklér, kým vy iba inkasujete peniaze.
