Sprísnenie hypoték pre investorov: Posledné mesiace, kedy kúpite ďalší byt za starých podmienok
Autori: Viktor Háber, Matej Líška, RADO Reality
Ak vlastníte dva byty a premýšľate nad kúpou ďalšej investičnej nehnuteľnosti, spozornite. Národná banka Slovenska predstavila návrh zmien, ktoré môžu výrazne ovplyvniť financovanie investičných bytov a rozširovanie vášho realitného portfólia. Od októbra 2026 sa zníži maximálne financovanie pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti z dnešných 80 % na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Čo všetko sa zmení a prečo?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
NBS chce odlíšiť investorov od ľudí kupujúcich prvé bývanie
Doteraz platilo, že väčšina klientov mohla financovať kúpu nehnuteľnosti hypotékou do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Národná banka však navrhla rozdeliť žiadateľov do troch skupín.
Prvou skupinou sú mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú svoje prvé bývanie. Tí by po novom mohli získať hypotéku až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Prečítajte si, ako sa hypotekárne zmeny dotknú prvého bývania.
Druhou skupinou sú bežní kupujúci, ktorým zostáva štandardný limit 80 %.
Treťou skupinou sú investori a vlastníci viacerých nehnuteľností. Práve tejto skupiny sa dotkne najväčšia zmena. Pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti by sa maximálne LTV znížilo na 70 %. NBS zároveň uvádza, že pri tejto skupine nebude možné využiť výnimku na vyššie financovanie. Sedemdesiat percent bude jednoducho strop.
Čo to znamená pre investora v praxi?
Na prvý pohľad môže desať percent vyzerať ako malá zmena. V realite ide často o desiatky tisíc eur. Predstavme si investičný byt za 200 000 eur. Dnes vám banka pri financovaní na úrovni 80 % môže požičať 160 000 eur a z vlastných zdrojov potrebujete 40 000 eur.
Ak bude nový návrh schválený, banka vám pri rovnakom byte požičia len 140 000 eur. Rozdiel budete musieť doplatiť z vlastných peňazí. Namiesto 40 000 eur tak budete potrebovať 60 000 eur. Pri byte za 300 000 eur sa rozdiel zvyšuje dokonca až na 30 000 eur.
A práve tu sa láme väčšina investičných rozhodnutí. Nie preto, že by banka odmietla hypotéku. Ale preto, že investor jednoducho nebude mať pripravený dostatočný vlastný kapitál.
Prečo NBS pristupuje k sprísneniu
Národná banka SR argumentuje tým, že investičné nákupy tvoria čoraz významnejšiu časť trhu. Podľa dát, ktoré zverejnila, viac ako polovicu rezidenčných nehnuteľností kupovali v roku 2025 ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Približne 16 % hypoték smerovalo ku klientom s minimálne dvomi nehnuteľnosťami.
Regulátor sa obáva, že rastúci investičný dopyt prispieva k rastu cien nehnuteľností a znižuje dostupnosť bývania pre mladé rodiny a prvokupujúcich. Cieľom navrhovanej zmeny preto nie je zakázať investovanie do nehnuteľností, ale zvýšiť podiel vlastných zdrojov pri ďalších investičných nákupoch.
Znamená to, že sa oplatí kupovať ešte teraz?
Ak už dnes plánujete rozšíriť svoje portfólio o ďalší byt, určite má zmysel pozrieť sa na možnosti financovania skôr, než sa pravidlá zmenia. To však neznamená kupovať prvú nehnuteľnosť, ktorá sa objaví na inzertnom portáli.
Aj po prípadnom schválení zmien bude stále rozhodovať lokalita, výnos z prenájmu, stav nehnuteľnosti a dlhodobý investičný potenciál. Dobrý investičný byt kúpený o rok bude stále lepšia investícia než priemerný byt kúpený dnes len preto, že sa menia pravidlá.
Rozdiel je však v tom, že po novom budete na rovnaký obchod potrebovať výrazne viac vlastných peňazí. A práve preto je rozumné začať si možnosti financovania preverovať už dnes.
Čo urobiť ako investor?
Ak vlastníte dve alebo viac nehnuteľností a zvažujete ďalšiu kúpu, odporúčame preveriť si aktuálne možnosti financovania ešte podľa dnešných pravidiel. Hypotekárny špecialista vám vie presne vypočítať, aký úver dokážete získať dnes a ako by sa vaša situácia zmenila po zavedení nových limitov.
Často práve takéto prepočty rozhodnú, či sa investícia oplatí riešiť ešte počas platnosti súčasných podmienok alebo či bude výhodnejšie pripraviť si vyšší vlastný kapitál na neskôr.
Zvažujete kúpu ďalšieho investičného bytu? Ozvite sa nám. Spolu si prejdeme aktuálne možnosti financovania, výber vhodnej nehnuteľnosti aj dopad pripravovaných zmien NBS na vaše investičné plány.
Potrebujete si dohodnúť konzultáciu zdarma? Kliknite sem
