Ako predať nehnuteľnosť, ktorej vlastníkom je maloletá osoba?
Spracoval: Viktor Háber · Odborne garantuje: Rado Pavlík
Maloleté dieťa môže byť vlastníkom bytu, domu alebo pozemku, napríklad ak nehnuteľnosť zdedí po rodičovi či starých rodičoch. Ak sa však rodina rozhodne takúto nehnuteľnosť predať, celý proces je o niečo komplikovanejší. Rodič totiž nemôže jednoducho podpísať kúpnu zmluvu v mene dieťaťa a predaj uzavrieť. Do procesu vstupuje súd a v niektorých prípadoch aj kolízny opatrovník. Ako teda postupovať?
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Predstavte si situáciu, keď maloleté dieťa zdedí po zosnulom rodičovi polovicu rodinného domu. Druhý rodič sa rozhodne nehnuteľnosť predať, pretože rodina plánuje sťahovanie alebo je dom príliš nákladný na údržbu. Na liste vlastníctva však figuruje aj dieťa, ktoré ešte nedovŕšilo 18 rokov. Práve v takýchto prípadoch nestačí dohoda medzi dospelými. Ak sa do takejto situácie dostanete, vedzte, že treba dodržať osobitný právny postup.
Môže maloletý vlastniť nehnuteľnosť?
Áno, vlastníkom nehnuteľnosti môže byť aj osoba mladšia ako 18 rokov. Maloletosť teda nebráni tomu, aby dieťa vlastnilo byt, dom či pozemok, či už prostredníctvom dedičstva, darovania alebo iného spôsobu nadobudnutia vlastníctva. Rozdiel je v tom, že maloleté dieťa spravidla nemá plnú spôsobilosť na právne úkony, a preto ho zastupujú rodičia, ktorí zároveň spravujú jeho majetok.
To však neznamená, že s ním môžu nakladať podľa vlastného uváženia. Občiansky zákonník stanovuje, že pri nakladaní s majetkom maloletého, ktoré presahuje bežné záležitosti, sa vyžaduje schválenie súdu. Predaj nehnuteľnosti medzi takéto úkony patrí, a to aj vtedy, ak s ním súhlasia obaja rodičia.
Súd pritom neposudzuje iba samotnú zmluvu, ale predovšetkým to, či je predaj v záujme maloletého dieťaťa. Tento princíp vyplýva aj zo zákona o rodine, podľa ktorého musia rodičia pri správe majetku chrániť záujmy svojho dieťaťa.
Ako prebieha predaj nehnuteľnosti maloletého?
Prvým krokom je preverenie listu vlastníctva. Treba zistiť, či dieťa vlastní celú nehnuteľnosť alebo iba spoluvlastnícky podiel. A zároveň skontrolovať prípadné ťarchy, záložné práva či vecné bremená. Už v tejto fáze treba konzultovať ďalší postup s advokátom, aby sa predaj správne nastavil ešte pred hľadaním kupujúceho.
Samotný predaj potom môže prebiehať podobne ako pri iných nehnuteľnostiach. Kvalitná realitná kancelária (napríklad RADO Reality) zabezpečí nacenenie, prezentáciu, obhliadky a komunikáciu so záujemcami. Rozdiel nastáva pri príprave zmluvnej dokumentácie a schvaľovaní právneho úkonu. Kúpna zmluva musí zohľadňovať, že vlastníkom je dieťa pod 18 rokov, ktoré zastupuje zákonný zástupca alebo ustanovený opatrovník.
Právny úkon, ktorý zákonný zástupca vykoná za maloletého, následne podlieha schváleniu súdom. Podľa § 119 Civilného mimosporového poriadku ho súd schváli, ak je v záujme maloletého. Preto treba už pri príprave zmluvy počítať s tým, že celý proces bude časovo náročnejší než pri štandardnom predaji nehnuteľnosti.
Po právoplatnom schválení a splnení potrebných podmienok nasleduje katastrálne konanie. Samotné rozhodnutie súdu totiž ešte neznamená, že kupujúci sa stal vlastníkom nehnuteľnosti. Vlastnícke právo pri zmluvnom prevode vzniká až povolením vkladu do katastra.
Čo bude súd pri predaji zaujímať?
Súdne schválenie nie je iba administratívna formalita. Opakujeme to opäť, no je to extrémne dôležité – súd musí posúdiť, či predaj skutočne chráni záujmy maloletého. A tiež to, či ním dieťa nepríde o majetok za nevýhodných podmienok.
Predstavme si napríklad starší rodinný dom, ktorý maloleté dieťa zdedilo a ktorý si vyžaduje nákladnú rekonštrukciu. Rodina ho chce predať za primeranú trhovú cenu a finančné prostriedky patriace dieťaťu zabezpečiť na jeho ďalšie potreby. Takýto zámer má odlišné okolnosti než situácia, keď chce rodič predať hodnotný byt dieťaťa výlučne preto, aby získal peniaze pre seba.
Pri posudzovaní preto prichádzajú do hry ako faktory dôvody predaja, primeranosť kúpnej ceny, využitie finančných prostriedkov podľa plánov aj celková situácia dieťaťa. V závislosti od prípadu môže byť potrebné predložiť ďalšie podklady, ktoré tieto skutočnosti vysvetľujú.
Čím lepšie je predaj pripravený a zdokumentovaný, tým jasnejšie možno preukázať, prečo je v záujme maloletého. Samotný súhlas rodičov totiž súdu nestačí.
Musí do hry vstúpiť kolízny opatrovník?
Osobitná situácia nastáva, ak by pri predaji mohlo dôjsť ku konfliktu záujmov medzi rodičom a dieťaťom. Typickým príkladom je nehnuteľnosť, ktorú vlastnia spoločne rodič a maloleté dieťa. Rodič vtedy vystupuje nielen ako zákonný zástupca dieťaťa, ale aj ako predávajúci vlastného podielu.
Zákon o rodine stanovuje, že rodič nemôže zastupovať maloleté dieťa pri právnych úkonoch, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu ich záujmov. V takom prípade súd ustanoví dieťaťu kolízneho opatrovníka, ktorý ho pri príslušnom úkone zastupuje.
Podobné komplikácie môžu vzniknúť aj vtedy, ak rodičia žijú oddelene alebo sa nevedia dohodnúť na nakladaní s majetkom dieťaťa. Rozvod totiž automaticky neznamená, že o predaji môže rozhodnúť iba rodič, s ktorým dieťa býva. Pri nezhode rodičov v podstatných otázkach správy majetku maloletého môže rozhodovať súd.
Komu patria peniaze z predaja?
Ak sa nehnuteľnosť maloletého predá, peniaze pripadajúce na jeho vlastnícky podiel zostávajú jeho majetkom. Rodičia ich nemôžu automaticky považovať za vlastný príjem, hoci majetok dieťaťa spravujú.
Uveďme si jednoduchý príklad. Matka vlastní polovicu bytu a druhá polovica patrí jej maloletému synovi. Nehnuteľnosť sa predá za 200 000 eur. Pri rovnakých spoluvlastníckych podieloch pripadá na synovu polovicu 100 000 eur, ktoré zostávajú jeho majetkom.
Rodič musí tieto prostriedky spravovať s náležitou starostlivosťou. Ich ďalšie využitie treba riešiť v súlade so zákonom a prípadným rozhodnutím súdu. Predaj nehnuteľnosti dieťaťa totiž neznamená, že rodič získava právo voľne nakladať s celou kúpnou cenou.
Na čo si dať pozor, aby sa predaj zbytočne nepredĺžil?
Pri nehnuteľnostiach s maloletým vlastníkom býva jednou z najväčších komplikácií nesprávne nastavený harmonogram predaja. Predávajúci si nájde kupujúceho, dohodnú sa na cene a až pri príprave kúpnej zmluvy sa začne riešiť súdne schválenie. Vtedy môže vzniknúť problém, najmä ak kupujúci financuje kúpu hypotékou a musí dodržať termíny stanovené bankou.
Preto musíte informovať kupujúceho o maloletom vlastníkovi už na začiatku. Rovnako treba včas preveriť, kto bude dieťa zastupovať, či nehrozí konflikt záujmov a aké dokumenty pripraviť. Predídete tak situácii, keď chcú už obe strany podpísať zmluvu, ale obchod sa nemôže dokončiť podľa pôvodného plánu.
Ak dieťa nehnuteľnosť zdedilo, treba navyše rozlišovať, či ešte prebieha dedičské konanie, alebo už bolo vlastnícke právo zapísané na LV a rieši sa následný predaj. Sú to rozdielne právne situácie, ktoré môžu vyžadovať rozdielny postup.
Predaj nehnuteľnosti maloletého si vyžaduje lepšiu prípravu
Základom celého nášho blogu je, že ak vlastní byt, dom alebo pozemok maloleté dieťa, predaj je stále možný. Treba však počítať so súdnym schválením, prípadným ustanovením kolízneho opatrovníka a dôslednejšou prípravou dokumentácie. Rozhodujúce pritom nie je iba to, že sa rodina na predaji dohodla, ale predovšetkým ochrana záujmov maloletého vlastníka.
Najväčšou chybou je začať predaj ako pri bežnej nehnuteľnosti a právne špecifiká riešiť až vo chvíli, keď sa nájde kupujúci. Vtedy už môžu vzniknúť zbytočné prieťahy, ktoré skomplikujú financovanie aj celý obchod.
V RADO Reality preto odporúčame preveriť vlastnícke vzťahy a nastaviť postup ešte pred zverejnením ponuky. V spolupráci s advokátom vieme koordinovať jednotlivé kroky predaja tak, aby rodičia aj kupujúci od začiatku vedeli, čo ich čaká a aké povinnosti treba splniť.
