Prenájom bytu – odpovede na najčastejšie otázky
Autor: Viktor Háber, RADO Reality
Prenájom bytu nie je len o tom, že podpíšete zmluvu a čakáte, kým vám každý mesiac príde na účet nájomné. Je za tým množstvo rozhodnutí, ktoré vedia ovplyvniť, či budete mať pokojného nájomcu a stabilný príjem… alebo presný opak. Akú zmluvu podpísať s nájomníkom? A akú sumu si môžete pýtať za mesiac? Odpovedáme na najčastejšie otázky k prenájmom.
Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:
Akú zmluvu podpisovať?
Ak ste v pozícii nájomcu, chcete mať zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytov. „Má to dve zásadné výhody. Prvou je kratšia výpovedná doba – jeden mesiac namiesto troch. Druhou je, že výpovedná lehota začína plynúť hneď na druhý deň po podaní výpovede,“ vysvetľuje šéf RADO Reality Radovan Pavlík.
Pre porovnanie – pri klasickej zmluve podľa Občianskeho zákonníka by vám lehota začala plynúť až od začiatku nasledujúceho mesiaca. Keď dáte výpoveď napríklad 1. februára, reálne začne platiť až od 1. marca.
Nevýhodou krátkodobého nájmu je jeho časové obmedzenie, a to maximálne dva roky, s možnosťou predĺženia dvakrát. „V praxi to ale väčšinou ani nehrá rolu. Priemerná dĺžka nájmu jedného človeka vo vašom byte je podľa našich štatistík zhruba 1,5 roka,“ dodáva k tejto problematike konateľ spoločnosti RentHub Matej Líška.
Z pohľadu majiteľa má krátkodobý nájom ešte jednu výhodu – flexibilitu. „Po roku vieme upraviť výšku nájmu podľa trhu. Ak ceny rastú, dorovnávame ich, aby majiteľ neprichádzal o peniaze. Preto odporúčame zmluvy na rok a potom ich predlžovať dodatkami,“ radí Líška.
Akú zábezpeku pýtať?
Zábezpeka (depozit) má svoje pravidlá. „Môže byť maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájmu,“ vysvetľuje Rado Pavlík.
V praxi, najmä v Bratislave, je štandard trochu konkrétnejší. „Bežne sú to dva mesačné nájmy ako depozit, plus jedno nájomné dopredu. A má to aj svoj dôvod. Ak niekto nie je ochotný zaplatiť zábezpeku, je veľká šanca, že bude mať problém platiť nájom. A to nie je klient, ktorého chcete,“ spresňuje Líška.
Kde sa zaregistrovať?
Toto veľa ľudí podceňuje, a pritom ide o základ.
„Ak chcete prenajímať byt podľa zákona o krátkodobom nájme, musíte byť registrovaný na daňovom úrade ako prenajímateľ,“ upozorňuje Pavlík. Ak to neurobíte, zmluva sa automaticky posudzuje podľa Občianskeho zákonníka – a tým pádom ste voči nájomníkovi v nevýhode.
Rovnako dôležitá je samotná zmluva. „Nespoliehal by som sa na vzory z internetu. Často sú zastarané a nechránia vás. Ku každému nájmu odporúčame zabezpečiť si osobitný právny servis,“ hovorí šéf RADO Reality.
Matej Líška dopĺňa z praxe: „Každá nehnuteľnosť a každý majiteľ sú iní. Zmluva by mala byť šitá na mieru. My (právne oddelenie RentHub, pozn.) robíme každú zvlášť. Neexistuje univerzálna.“
Ako inzerovať prenajímaný byt?
Prvý dojem rozhoduje. A pri prenájme to platí dvojnásobne, vieme tu tak nájsť dôležitú paralelu aj s predajom nehnuteľnosti. O tejto téme píšeme viac v blogu Ako správne nafotiť nehnuteľnosť.
„Byt musí byť uprataný, bez osobných vecí, magnetiek, sošiek… jednoducho pripravený tak, aby si tam vedel nájomca predstaviť seba,“ vysvetľuje CEO RentHub. Dobré fotky sú podľa neho úplný základ.
Platí jednoduché pravidlo: čím atraktívnejšie byt vyzerá, tým vyššiu cenu si môžete pýtať – a tým rýchlejšie nájdete nájomcu.
Koľko si môžem pýtať za nájom?
Toto je otázka, ktorú rieši každý majiteľ ako prioritnú. Realita je však jednoduchšia, než sa zdá.
„Ak je cena nastavená správne, do týždňa až dvoch sa vám ozvú záujemcovia,“ podotýka Matej. Ak sa neozývajú, treba sa zamyslieť – buď je problém v marketingu, alebo v cene.
V praxi to často znamená aj aktívnu prácu navyše. „Zdieľame inzeráty v skupinách, na fórach, oslovujeme recruiterov vo firmách alebo expatov,“ dodáva. Práve zahraniční klienti bývajú podľa neho zaujímaví, nakoľko majú stabilné príjmy a odporúčanie od firmy.
Ak však ani to nepomôže, odpoveď je jasná: „Treba upraviť cenu smerom nadol.“
Prenajímať zariadený alebo nezariadený byt?
Záleží od cieľovej skupiny.
„Expat očakáva kompletne zariadený byt. Príde s kufrom a chce bývať, maximálne si dokúpiť len zubnú kefku,“ vysvetľuje Matej Líška. Naopak, Slováci sa často sťahujú s vlastným nábytkom (podľa životnej situácia), takže tam je to viac o dohode.
Isté veci však dnes už berú nájomníci ako štandard. „Televízor, internet, práčka či umývačka riadu sú veľké plus,“ dodáva. Ak ich v byte máte, zvyšujete si šancu na rýchlejší prenájom aj lepšiu cenu.
Ako si preveriť nájomníka?
Toto je kľúčová časť celého procesu. A zároveň najčastejšie podceňovaná. „Treba sa pýtať otvorené otázky,“ odporúča Líška. Medzi takéto otázky patria aj tie, ktoré sa zdajú byť z prvého podľadu natelo. Cieľom je zistiť, či je nájomca stabilný:
- Kde pracujete?
- Ako dlho už vo firme pracujete?
- Máte zmluvu na dobu určitú alebo neurčitú?
Ak ide o podnikateľa, preveruje sa napríklad cez FinStat. Samozrejmosťou je aj rešpektovanie požiadaviek majiteľa, pokiaľ má k dispozícii viacero záujemcov. Napríklad či chce nefajčiara alebo nájomcu bez zvierat. „Platí jednoduché pravidlo – dvakrát preveruj, raz dôveruj,“ dodáva Matej z RentHub.
A tu sa dostávame k pointám, ktoré sme riešili aj v predchádzajúcom blogu Úskalia prenájmu nehnuteľnosti – neplatiči, zničené byty či nekonečné problémy často vznikajú práve zlým výberom nájomníka.
„Málo ľudí má čas riešiť prenájom do takého detailu. A práve preto funguje RentHub, lebo robíme veci, na ktoré bežný majiteľ jednoducho nemá kapacitu,“ približuje Líška.
Prenájom je jednoduchý, keď viete ako na to
Na papieri to vyzerá jednoducho. V praxi však prenájom znamená množstvo detailov, ktoré rozhodujú o tom, či budete spokojný majiteľ, alebo budete riešiť problémy.
Pokiaľ si to chcete riešiť sami, dá sa to. Len treba vedieť, do čoho idete. A ak nie – vždy je tu možnosť nechať to na profesionálov, ktorí to robia denne.
