Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Kupujete byt alebo dom a na liste vlastníctva svieti nejaká ťarcha? Mnohých kupujúcich to okamžite vystraší. Pravdou však je, že nie každá ťarcha znamená problém. Niektoré banky ich akceptujú úplne bežne, pri iných sa financovanie zastaví ešte skôr, ako stihnete podpísať úverové zmluvy. Pozrime sa na najčastejšie situácie, s ktorými sa pri hypotékach stretávame.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Nie každá ťarcha je problém

Keď si otvoríte list vlastníctva, často tam nájdete záložné právo banky. Ide o situáciu, s ktorou sa stretnete na pravidelnej báze.

Ak predávajúci spláca hypotéku, banka kupujúceho jednoducho pôvodný úver vyplatí a staré záložné právo sa následne vymaže.

Dokonca môže existovať aj viac záložných práv za sebou, pokiaľ patria tej istej banke. Ani to samo osebe financovanie neblokuje.

Najdôležitejšie je, aby sa pred čerpaním novej hypotéky všetko správne vysporiadalo.

Exekúcia na liste vlastníctva? Nie je to automatický koniec

Asi najviac obáv vyvoláva exekúcia zapísaná na liste vlastníctva. Dobrou správou je, že ani tá nemusí automaticky znamenať stopku. Vo väčšine prípadov banka potrebuje, aby bola exekúcia vymazaná ešte pred samotným čerpaním hypotéky.

To znamená, že úver môže byť schválený, ale peniaze banka neuvoľní dovtedy, kým nebude list vlastníctva čistý. Ak sa exekúcia rieši v rámci predaja nehnuteľnosti a z kúpnej ceny sa vyplatí, celý obchod vie bez problémov prebehnúť.

Práve preto sa v takýchto prípadoch silno vyžaduje spolupráca realitného makléra, banky aj advokáta.

Doživotné právo užívania je pre banky oveľa väčší problém

Ak existuje jedna vec, ktorú banky naozaj nemajú rady, je to doživotné právo užívania. Dôvod je jednoduchý. Pokiaľ by klient prestal splácať hypotéku, banka potrebuje vedieť nehnuteľnosť predať.

Lenže byt alebo dom, v ktorom má niekto zapísané doživotné právo bývania, je pre väčšinu kupujúcich prakticky nepredajný. Preto banky vo väčšine prípadov požadujú, aby takéto právo zmizlo z LV ešte pred čerpaním hypotéky.

Nezáleží pritom na tom, či ide o rodiča, starého rodiča alebo kohokoľvek iného. Pre banku je rozhodujúci zápis na liste vlastníctva.

Čo ak osoba s doživotným právom zomrela?

Tu je situácia podstatne jednoduchšia. Niektorým bankám stačí doložiť úmrtný list a potvrdenie, že bol podaný návrh na výmaz práva z katastra.

Iné banky si radšej počkajú na úplný výmaz z listu vlastníctva. Preto sa môže postup líšiť podľa konkrétnej banky.

Dá sa zapísať doživotné právo až po vybavení hypotéky?

Niektorí ľudia rozmýšľajú aj nad týmto riešením. Najprv vybaviť hypotéku a následne zapísať doživotné právo. Vo väčšine prípadov sa to však nedá takto zrealizovať.

Nehnuteľnosť je totiž založená v prospech banky a kataster bez jej súhlasu ďalšiu ťarchu spravidla nezapíše.

Aj preto by sa mali podobné situácie vyriešiť ešte pred podpisom zmlúv.

Nie je dom ako dom

Veľa kupujúcich sa spolieha na to, ako nehnuteľnosť vyzerá. Pre banku je však oveľa dôležitejšie to, čo sa píše na liste vlastníctva. Keď sa stavba eviduje ako rodinný dom, banka ju bude posudzovať ako rodinný dom.

Ak je však zapísaná ako rekreačná chata alebo záhradný dom, pravidlá financovania sa môžu výrazne zmeniť.

Rozhoduje teda kolaudačné rozhodnutie a zápis v katastri, nie to, ako nehnuteľnosť využíva jej majiteľ.

Rekreačné chaty financujú banky opatrnejšie

Pri chatách bývajú podmienky prísnejšie. Vo väčšine bánk môžete počítať s nižším financovaním a kratšou splatnosťou úveru.

Nie je výnimkou, že banka poskytne maximálne približne 60 % hodnoty nehnuteľnosti a splatnosť bude kratšia ako pri klasickom rodinnom dome.

Ak však chata spĺňa podmienky celoročného bývania, má súpisné číslo a obec potvrdí možnosť trvalého užívania, niektoré banky vedia pristupovať k financovaniu oveľa benevolentnejšie. Každý prípad preto treba posudzovať individuálne.

Apartmán nemusí byť vždy problém

Slovo „apartmán“ dnes straší veľa kupujúcich. Najmä preto, že developeri ho používajú z rôznych dôvodov. Rozhodujúce opäť nie je obchodné označenie, ale právny stav nehnuteľnosti.

V rekreačných oblastiach, ako sú napríklad Tatry alebo Jasná, banky pristupujú k apartmánom opatrnejšie. Naopak, v Bratislave existuje množstvo apartmánových projektov, ktoré banky financujú podobne ako klasické byty.

Aj tu preto platí jednoduché pravidlo. Najskôr si overte list vlastníctva a kolaudáciu, až potom riešte hypotéku.

Záhradný dom? Aj tam záleží na detailoch

V posledných rokoch pribudli aj projekty, ktoré sú skolaudované ako záhradné domy.

Niektoré banky ich financujú bez väčších problémov. Iné budú požadovať doplňujúce dokumenty alebo pristúpia k prísnejšiemu posudzovaniu.

Rozhoduje najmä lokalita, účel stavby, kolaudácia aj interné pravidlá konkrétnej banky.

Čo si z toho odniesť?

LV dokáže o nehnuteľnosti prezradiť viac ako samotná obhliadka. Práve preto odporúčame ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy preveriť všetky ťarchy, spôsob kolaudácie aj typ nehnuteľnosti.

Môže sa totiž stať, že byt, ktorý sa javí ako bežná nehnuteľnosť, bude banka posudzovať úplne inak.

A práve včasná kontrola vám môže ušetriť týždne vybavovania aj nepríjemné prekvapenia pri schvaľovaní hypotéky.

Chystáte sa kupovať nehnuteľnosť a nie ste si istí, či sa dá financovať hypotékou?

V RADO Reality spolu s naším hypotekárnym špecialistom preveríme list vlastníctva, upozorníme vás na prípadné riziká a pomôžeme vám nastaviť financovanie tak, aby celý obchod prebehol bez zbytočných komplikácií.

The post Ťarchy na nehnuteľnosti: Kedy vám banka schváli hypotéku a kedy je to problém? appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Slovo exkluzivita vyvoláva u mnohých majiteľov nehnuteľností obavy. Boja sa, že keď podpíšu zmluvu len s jednou realitnou kanceláriou, pripravia sa o možnosť osloviť ďalších maklérov alebo si byt predať sami. V praxi je však často pravdou presný opak.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Dobre nastavená exkluzívna spolupráca znamená, že maklér zastupuje výlučne záujmy predávajúceho a môže sa naplno sústrediť na to najdôležitejšie – predať nehnuteľnosť za čo najvyššiu možnú cenu a zarobiť majiteľovi čo najviac peňazí.

Prečo sa teda exkluzivity ľudia stále obávajú? A aké výhody i nevýhody prináša?

Exkluzivita neznamená obmedzenie

Najčastejšou obavou predávajúcich je pocit, že podpisom exkluzívnej zmluvy stratia slobodu.

„Ľudia majú strach z toho, že si už nebudú môcť nehnuteľnosť predať sami. Nechcú byť viazaní a chcú mať voľnosť. Druhým dôvodom býva zlá skúsenosť z minulosti, keď podpísali exkluzivitu, ale maklér sa im celé mesiace neozval a nič sa nedialo,“ vysvetľuje maklér RADO Reality Patrik Pavlík.

Práve preto je dôležité rozlišovať medzi zlou skúsenosťou s konkrétnym maklérom a samotným princípom exkluzívnej spolupráce. Exkluzivita sama osebe totiž nie je problém. Naopak – vytvára jasné pravidlá, vďaka ktorým môže maklér pracovať naplno.

Prečo je dôležitá písomná zmluva?

Mnohí majitelia nehnuteľností dodnes fungujú na základe ústnej dohody. Maklér nafotí byt, zverejní inzerát a všetko prebieha bez jedinej podpísanej zmluvy. To však nie je správny postup.

Zmluva o sprostredkovaní presne určuje, kto nehnuteľnosť predáva, za akých podmienok, aké služby maklér poskytuje a aká je výška provízie. Chráni pritom obe strany.

Patrik Pavlík si spomína na situáciu z praxe: „Majiteľ mal nehnuteľnosť vo viacerých realitkách. S každou mal dohodnuté iné podmienky a po úspešnom predaji bol presvedčený, že všetkým patrí rovnaká provízia. Až keď som mu poslal podpísanú zmluvu, uvedomil si, že si podmienky jednoducho nepamätal.“

Práve zmluva predchádza podobným nedorozumeniam a vytvára jasné pravidlá ešte pred začiatkom predaja.

Exkluzivita pomáha udržať cenu nehnuteľnosti

Najväčšou výhodou exkluzívnej spolupráce pritom nie je samotný marketing ani profesionálne fotografie. Najväčším benefitom je, že maklér môže obhájiť predajnú cenu.

Predstavte si situáciu, že vašu nehnuteľnosť predávajú naraz štyri rôzne realitné kancelárie. Každá z nich má vlastného záujemcu a všetci si pýtajú zľavu. Makléri sa zároveň boja, že obchod získa konkurencia. Preto začnú tlačiť na majiteľa, aby cenu čo najskôr znížil, len aby obchod nevyfúkol niekto iný.

„Ak predávajú byt dvaja makléri a každý má svojho klienta, obaja chcú zľavu. Každý sa snaží byť prvý. Pri exkluzivite však poznám všetkých záujemcov a viem situáciu riadiť v prospech majiteľa,“ objasňuje Patrik Pavlík. Tejto téme sa venujeme podrobnejšie v blogu Prečo nepredávať nehnuteľnosť cez viac realitných kancelárii.

Viacerí záujemcovia môžu cenu zvýšiť

Práve exkluzívny maklér má prehľad o všetkých kupujúcich. Ak vie, že o byt majú záujem dvaja alebo traja klienti, nemusí okamžite pristupovať na zľavy. Naopak, vie s nimi férovo komunikovať, že o nehnuteľnosť je záujem a že majiteľ nemá dôvod cenu výrazne znižovať.

Často sa tak stáva, že kupujúci, ktorý pôvodne žiadal zľavu, napokon nehnuteľnosť kúpi za plnú cenu len preto, aby ho nepredbehol niekto iný – tzv. FOMO efekt.

„Maklér pri exkluzivite zastupuje záujmy predávajúceho. Nie svoje vlastné. Jeho cieľom nie je čo najrýchlejšie obchod uzavrieť, ale dosiahnuť čo najlepšiu cenu,“ dodáva Patrik Pavlík. Práve v tomto okamihu môže predávajúci zarobiť niekoľko tisíc eur navyše.

Samozrejme, rovnako treba podotknúť, že pri exkluzívnej spolupráci dochádza aj k triedeniu záujemcov na tých najvážnejších. Pokiaľ predáva nehnuteľnosť viacero realitných kancelárií, ukážu váš byt aj záujemcom, ktorí sa chcú „len pozrieť“, avšak vopred vedia, že byt nekúpia. Exkluzivita dáva maklérovi priestor riediť záujemcov len na tých najvážnejších, medzi ktorými nájde kupcu.

Maklér sa môže naplno venovať jednej nehnuteľnosti

Kvalitný predaj nie je len o tom zverejniť inzerát. Je to príprava marketingovej stratégie, profesionálne fotografie, video, 3D prehliadka, platená reklama, organizovanie obhliadok, komunikácia so záujemcami, vyjednávanie ceny či pravidelné reportovanie majiteľovi.

To všetko stojí čas aj peniaze. Ak však maklér nevie, či mu obchod „nevyfúkne“ konkurencia, prirodzene bude pri investíciách opatrnejší.

Pri exkluzivite je situácia opačná. Vie, že ak odvedie kvalitnú prácu, obchod dokončí on. Aj preto si môže dovoliť investovať viac energie, ale aj financií či času do propagácie konkrétnej nehnuteľnosti.

Otvorene treba pomenovať aj nevýhodu exkluzívnej spolupráce – a teda že pokiaľ si napokon nájdete kupcu na nehnuteľnosť sami, musíte kupujúceho smerovať na makléra. Tým však ušetríte mnoho práce s papierovačkami či vybavovačkami v bankách, čo sú náročné a zdĺhavé administratívne procesy.

Komunikácia je základ úspechu

Dobrý maklér by nemal s klientom komunikovať iba pri podpise zmluvy. Predávajúci by mal pravidelne dostávať informácie o tom:

• koľko ľudí si inzerát pozrelo,
• koľko telefonátov prišlo,
• aké boli reakcie po obhliadkach,
• či je potrebné upraviť stratégiu predaja.

„Ak sa maklér pol roka neozve, klient má pocit, že sa nič nedeje. Keď však pravidelne komunikuje a vysvetľuje, čo robí, dôvera medzi nimi prirodzene rastie,“ uzatvára Patrik Pavlík. Takýto postup je možný predovšetkým vďaka exkluzívnej spolupráci.

Exkluzivita nie je výhodná pre makléra, ale pre predávajúceho

Mnohí ľudia si stále myslia, že exkluzívna zmluva slúži iba realitnej kancelárii. Skúsenosti z praxe však ukazujú presný opak.

Exkluzívna spolupráca prináša predávajúcemu:

• jasne nastavené pravidlá spolupráce,
• profesionálny marketing a prezentáciu nehnuteľnosti,
• jedného zodpovedného partnera počas celého predaja,
• silnejšiu vyjednávaciu pozíciu pri rokovaní o cene,
• väčšiu šancu predať nehnuteľnosť za maximálnu možnú trhovú hodnotu.

Ak je exkluzivita postavená na dôvere, pravidelnej komunikácii a kvalitnej práci makléra, nepredstavuje obmedzenie. Práve naopak – často je to jeden z najúčinnejších spôsobov, ako z predaja nehnuteľnosti vyťažiť maximum.

The post Podpísať exkluzívnu spoluprácu s realitkou? Tu sú jej výhody aj nevýhody appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Kúpa bytu v novostavbe vyzerá na prvý pohľad jednoducho. Vyberiete si byt, podpíšete rezervačnú zmluvu, vybavíte hypotéku a čakáte na kolaudáciu. V praxi však práve developerské projekty patria medzi financovanie, pri ktorom vzniká najviac komplikácií. Nie kvôli bankám alebo developerom samotným, ale preto, že celý proces môže trvať aj rok či dva. A za ten čas sa môžu zmeniť úrokové sadzby, podmienky bánk aj hodnota nehnuteľnosti. Na čo si teda dať pozor pri hypotéke na developerský projekt?

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Nie každý developerský projekt funguje rovnako

Veľa ľudí netuší, že developerské projekty sa z pohľadu bánk delia na dve skupiny.

Prvou sú projekty, ktoré má banka zalistované. Druhou sú projekty, ktoré zalistované nie sú.

A práve od toho závisí, aký bude celý proces financovania.

Čo znamená, že projekt je „zalistovaný“?

Veľkí developeri majú často s bankami uzatvorenú spoluprácu. Banka pozná celý projekt, má k dispozícii projektovú dokumentáciu, ceny bytov aj financovanie výstavby.

Pre kupujúceho to prináša viacero výhod. Najväčšou je, že banka väčšinou akceptuje kúpnu cenu ako hodnotu nehnuteľnosti. To znamená, že vo väčšine prípadov nepotrebujete znalecký posudok.

Celý proces schvaľovania býva rýchlejší a administratíva jednoduchšia.

Ani zalistovaný projekt však nie je zárukou bezproblémovej hypotéky

Toto je chyba, ktorú robí veľa kupujúcich. Myslia si, že keď developer povie, že projekt je nastavený v konkrétnej banke, všetko bude automaticky fungovať. Neplatí to ale vždy.

Stáva sa totiž, že banka pracuje so starším cenníkom projektu alebo usúdi, že aktuálne ceny bytov sú príliš vysoké. Výsledok? Aj pri zalistovanom projekte môže banka požadovať nový znalecký posudok alebo dokonca určiť nižšiu hodnotu nehnuteľnosti, než je jej kúpna cena.

Ak napríklad kupujete byt za 350.000 €, banka môže uznať hodnotu iba 320.000 €. Rozdiel potom musíte pokryť z vlastných peňazí.

Nie ste odkázaní iba na banku developera

Toto je častá otázka na nás ako realitných maklérov. Ak developer spolupracuje napríklad s jednou bankou, musíte si hypotéku vybaviť práve tam? Nemusíte. Hypotéku môžete riešiť prakticky v ktorejkoľvek banke.

Treba však počítať s tým, že väčšina ostatných bánk bude požadovať znalecký posudok a celý proces môže byť o niečo zdĺhavejší.

Preto sa vždy oplatí porovnať podmienky viacerých bánk. Najmä ak ste živnostník, podnikateľ alebo máte špecifický typ príjmu, ktorý nie každá banka posudzuje rovnako.

Najväčší problém novostavieb? Čakanie na kolaudáciu

Pri developerských projektoch často podpisujete zmluvu dnes, ale byt prevezmete až o rok alebo dva. A práve tu vzniká najväčšie riziko. Úrokové sadzby sa môžu dovtedy zmeniť.

To znamená, že hypotéka, ktorú by ste dnes dostali napríklad za 3,7 %, môže byť o rok výrazne drahšia. Ale aj na toto existuje riešenie.

Dá sa hypotéka „zafixovať“ dopredu?

Áno, niektoré banky umožňujú využiť tzv. úverový certifikát alebo predschválenie hypotéky. V praxi to znamená, že banka preverí vašu bonitu a na určitý čas vám vie rezervovať dnešné podmienky. To môže byť obrovská výhoda v období, keď úrokové sadzby rastú.

Treba si však uvedomiť jednu dôležitú vec. Certifikát má vždy obmedzenú platnosť. Ak developer kolaudáciu nestihne v plánovanom termíne, môže sa stať, že budete musieť celý proces schvaľovania absolvovať znova.

Pozor na termíny developera

Developeri často komunikujú plánovaný termín kolaudácie. Realita však býva iná. Stačí oneskorenie pri stavebných prácach, kolaudačnom konaní alebo zápise na kataster a celý harmonogram sa posúva.

Pre kupujúceho to môže znamenať, že predschválená hypotéka medzitým vyprší.

Aj preto odporúčame pri developerských projektoch počítať s určitou časovou rezervou.

Keď projekt ešte nie je skolaudovaný

Nie každý developerský projekt umožňuje okamžité čerpanie hypotéky. Pri mnohých novostavbách banka uvoľní peniaze až po kolaudácii alebo po zápise bytu na list vlastníctva. Ak kupujúci nemá dostatok vlastných financií, môže sa dostať do nepríjemnej situácie.

Riešením býva založenie inej nehnuteľnosti — napríklad rodičovského domu alebo vlastného bytu. Vďaka tomu vie banka hypotéku načerpať ešte pred kolaudáciou. Po dokončení projektu sa následne záložné právo môže presunúť na nový byt.

Treba však vedieť, že konečné slovo má vždy banka. Ani pri dostatočnej hodnote novej nehnuteľnosti nie je presun záložného práva automatický.

Dá sa kúpiť byt aj bez vlastných peňazí?

V určitých prípadoch áno. Ak vlastníte ďalšiu nehnuteľnosť bez záložného práva alebo s dostatočnou rezervou hodnoty, banka môže financovanie postaviť na oboch nehnuteľnostiach.

Výsledkom môže byť financovanie celej kúpnej ceny, ba dokonca aj časti rekonštrukcie alebo zariadenia.

Treba však myslieť na to, že počas určitého obdobia budú založené obe nehnuteľnosti.

Developerský projekt nie je dôvod na stres. Ale chce dobrú prípravu.

Novostavby patria medzi najobľúbenejšie formy bývania. Financovanie je však často zložitejšie ako pri kúpe staršieho bytu.

Rozhoduje to, či je projekt zalistovaný, ako dlho bude trvať kolaudácia, aké banky projekt financujú, ale aj to, či si potrebujete zafixovať dnešné úrokové podmienky.

Práve preto sa oplatí riešiť hypotéku ešte skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu. Často totiž stačí jedno správne rozhodnutie na začiatku a ušetríte si mesiace čakania aj tisíce eur navyše.

Zvažujete kúpu bytu v novostavbe?

Radi si s vami v RADO Reality prejdeme celý proces financovania ešte pred podpisom zmlúv. Spoločne preveríme možnosti jednotlivých bánk, pomôžeme vám nastaviť hypotéku a upozorníme vás na riziká, ktoré pri developerských projektoch často zostávajú skryté.

The post Hypotéka na developerský projekt: Ako postupovať, aby ste neprišli o lepšie podmienky appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Pri bytoch si veľa ľudí vie aspoň orientačne predstaviť cenu podľa lokality, rozlohy či stavu. Pri pozemkoch je to však oveľa zložitejšie. Dva pozemky môžu mať rovnakú výmeru, byť od seba vzdialené pár stoviek metrov a napriek tomu môže mať jeden hodnotu 20 € za meter štvorcový a druhý 200 € za m2. Práve preto patrí naceňovanie pozemkov medzi najnáročnejšie disciplíny v realitách. Do ceny totiž vstupuje obrovské množstvo faktorov — od územného plánu až po ochranné pásma či dostupnosť sietí.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Lokalita stále rozhoduje najviac

Úplný základ je, samozrejme, lokalita. Inú hodnotu má pozemok v centre Bratislavy, inú pri Trenčíne a úplne inú v malej obci, kde nie je dopyt po výstavbe.

Patrik Pavlík, maklér RADO Reality, ktorý predal už desiatky pozemkov, to pomenoval veľmi jednoducho: „Je rozdiel, či je to centrum Bratislavy alebo centrum Kežmarku. To je presne to, čo robí z pozemku hodnotu 5 € za meter alebo 500 € za meter.“

Treba si uvedomiť, že kupujúci vždy porovnáva možnosti v okolí. Ak sa v danej lokalite stavebné pozemky predávajú za 100 €/m², váš pozemok pravdepodobne nebude mať hodnotu 180 €/m² len preto, že si to želáte. Trh si cenu nastaví sám.

Územný plán je absolútny základ

Druhý najdôležitejší faktor je územný plán obce alebo mesta. Ten totiž určuje, čo sa na pozemku vôbec môže robiť.

Mnoho ľudí vidí peknú rovnú parcelu a automaticky si myslí, že ide o stavebný pozemok. Lenže realita býva často úplne iná.

„Gro je to, čo sa tam dá a nedá robiť,“ vysvetľuje Patrik Pavlík. „Môžete mať pozemok v centre mesta, ale ak je v územnom pláne určený napríklad na športoviská, rodinný dom tam jednoducho nepostavíte.“

Územnoplánovacia informácia (UPI) vám vie prezradiť napríklad:

• či je pozemok určený na výstavbu,
• aký typ stavby je povolený,
• koľko podlaží môžete postaviť,
• aká môže byť zastavanosť,
• koľko zelene musí zostať na pozemku,
• aká je minimálna výmera parcely pre rodinný dom.

A práve tieto informácie majú obrovský vplyv na výslednú cenu.

Ochranné pásma vedia hodnotu pozemku dramaticky znížiť

Toto je vec, ktorú veľa ľudí podcení. Pozemok môže byť podľa územného plánu určený na výstavbu, ale v praxi na ňom nemusíte postaviť vôbec nič.

Najčastejším problémom bývajú ochranné pásma plynovodov, elektrických vedení, vodných zdrojov alebo chránených území.

P. Pavlík si zaspomínal aj na konkrétny príklad z praxe: „Volala mi pani, že chce predať pozemky, ktoré kúpila ako investíciu. Pozrel som mapy a zistil som, že cez pozemok ide vysokotlakové plynové potrubie. Tam sa nesmie stavať prakticky nič.“

A práve toto je dôvod, prečo nestačí pozerať iba kataster či inzerát. Pri preverovaní pozemku sa oplatí kontrolovať:

• ochranné pásma,
• stupne ochrany prírody,
• záplavové územia,
• plánované obchvaty alebo cesty,
• budúce developerské projekty v okolí.

Mnohé z týchto informácií sú dnes dostupné aj online — cez mapové portály či GIS systémy miest a obcí.

Inžinierske siete výrazne ovplyvňujú cenu

Veľmi častá chyba majiteľov je porovnávanie svojho pozemku s iným bez ohľadu na siete. Áno, v obci sa možno predávajú pozemky za 100 €/m². Lenže tie majú elektrinu, vodu, kanalizáciu a prístupovú cestu.

Ak váš pozemok nič z toho nemá, jeho hodnota môže byť pokojne o desiatky percent nižšia. „Ľudia často povedia: ‚Veď dotiahnuť siete stojí pár tisíc.‘ Ale keď treba ťahať kanalizáciu 100 metrov cez cestu, zrazu sú to úplne iné peniaze,“ približuje Patrik Pavlík.

A kupujúci to veľmi dobre vie.

Dôležitý je aj tvar a svahovitosť pozemku

Nie každý meter štvorcový má rovnakú hodnotu. Úzky dlhý „slíž“ bude mať spravidla nižšiu hodnotu ako praktický obdĺžnik či štvorec. Rovnako svahovitý alebo kamenistý pozemok môže znamenať výrazne vyššie náklady na výstavbu.

Do ceny vstupujú aj faktory ako orientácia na svetovú stranu, prístupová cesta, šírka pozemku, zalesnenosť, bonita pôdy a druh pozemku (orná pôda, trvalý trávnatý porast, vinica a podobne).

Sú to síce menšie faktory, ale pri drahších pozemkoch vedia robiť rozdiely v tisícoch eur.

Starý dom nemusí automaticky pridávať hodnotu

Veľa majiteľov si myslí, že keď je na pozemku starší dom, cena musí byť automaticky vyššia. Nie vždy je to pravda. Ak je dom v zlom technickom stave a kupujúci ho plánuje zbúrať, môže byť skôr komplikáciou a dôvodom na pýtanie si nižšej ceny.

„Keď mám možnosť kúpiť čistý pozemok alebo pozemok so starým domom za vyššiu cenu, väčšina ľudí radšej vezme prázdny pozemok,“ hovorí Patrik Pavlík.

Kupujúci totiž musí počítať s:

• demoláciou,
• odvozom sute,
• ďalšími nákladmi navyše,
• komplikáciami pri rekonštrukcii.

A to sa automaticky premieta do vyjednávania o cene.

Ako teda správne určiť cenu pozemku?

Univerzálny vzorec neexistuje. Dá sa však postupovať systematicky. Najprv treba preveriť faktory ako lokalita, územný plán, siete, ochranné pásma, prístup, právny stav a možnosti využitia.

Následne sa porovnávajú podobné pozemky v okolí — ale, pozor, naozaj PODOBNÉ! Nestačí si pozrieť len cenu za meter v inzeráte. Ako pripomína Patrik Pavlík: „Pozemok je veľmi racionálna kúpa. Buď dáva zmysel, alebo nedáva.“

A práve preto je pri pozemkoch extrémne dôležité správne nacenenie hneď na začiatku. Ak sa cena prestrelí, často sa stáva, že mesiace nikto nereaguje a nakoniec sa ide s cenou ešte nižšie, než keby bola od začiatku nastavená správne.

Prečo sa oplatí riešiť pozemok s odborníkom?

Pozemky sú špecifické tým, že veľká časť ich hodnoty je „skrytá“ v dokumentoch, mapách a reguláciách. Na prvý pohľad môže vyzerať všetko ideálne, no jeden detail v územnom pláne alebo ochrannom pásme môže hodnotu výrazne zmeniť.

Práve preto sa pri predaji pozemku oplatí spolupracovať s niekým, kto vie preveriť dokumentáciu, analyzovať možnosti využitia, správne nastaviť cenu a odkomunikovať výhody aj riziká kupujúcim.

A často práve toto rozhodne o tom, či sa pozemok predá rýchlo a za dobrú cenu — alebo zostane visieť v inzercii dlhé mesiace bez jediného vážneho záujemcu.

The post Ako naceniť pozemok? Všetko, čo mu pridáva a uberá na hodnote appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Podpis rezervačnej zmluvy býva pre väčšinu kupujúcich veľkým momentom. Málokto si však uvedomuje, že práve potom sa začína najdôležitejšia časť celého obchodu. Banky, kataster, znalecké posudky, záložné práva či čerpanie hypotéky. Stačí jedna zmena počas procesu a financovanie sa môže natiahnuť aj o niekoľko týždňov. Práve preto sa oplatí vedieť, čo banka potrebuje, prečo to potrebuje a čo všetko môže celý proces spomaliť.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Máte hypotéku na predávanej nehnuteľnosti? Povedzte to hneď na začiatku

Jedna z najčastejších otázok, ktoré riešime ako makléri s klientmi, je veľmi jednoduchá. Bude sa existujúca hypotéka vyplácať alebo prenášať na inú nehnuteľnosť? Na prvý pohľad to možno vyzerá ako drobnosť. Pre banku je to však zásadný rozdiel.

Ak sa hypotéka jednoducho vyplatí z kúpnej ceny, celý proces je pomerne štandardný. Pokiaľ však plánujete preniesť záložné právo na inú nehnuteľnosť, menia sa podmienky čerpania úveru a často aj celý harmonogram predaja.

Najväčší problém vzniká vtedy, keď klient zmenu oznámi až tesne pred podpisom úverovej dokumentácie. V takom prípade sa môže stať, že banka musí celý proces schvaľovania otvoriť odznova.

Prenos hypotéky nie je otázkou zopár dní

Veľa ľudí si myslí, že preniesť záložné právo z jedného bytu na druhý je formalita. V skutočnosti ide o proces, ktorý trvá približne dva mesiace. Niekedy kratšie, niekedy aj tri mesiace. Najskôr je potrebné pripraviť nový znalecký posudok na nehnuteľnosť, na ktorú sa bude hypotéka prenášať.

Nasleduje schválenie bankou, zápis nového záložného práva na kataster, vystavenie kvitancie na výmaz pôvodného záložného práva a až následne jeho samotný výmaz. Jednotlivé kroky sa síce dajú urýchliť zrýchlenými návrhmi na kataster alebo aktívnou komunikáciou s bankou, úplne preskočiť sa však nedajú.

Ak teda plánujete predávať aj kupovať naraz, je dobré počítať s dostatočnou časovou rezervou.

Čo je vlastne kvitancia?

Tento pojem počuje väčšina klientov prvýkrát až počas predaja. Kvitancia je dokument, ktorým banka potvrdzuje, že súhlasí s výmazom svojho záložného práva z listu vlastníctva. Bez nej kataster záložné právo jednoducho nevymaže.

Dobrou správou je, že banky ju štandardne vystavia pomerne rýchlo, často už do niekoľkých pracovných dní od splnenia všetkých podmienok.

Stratil som úverovú zmluvu. Je to problém?

Nie. Aj s touto situáciou sa v RADO Reality stretávame pomerne často. Ak klient nemá pôvodnú úverovú alebo záložnú zmluvu, banka ich vie dohľadať vo svojom archíve.

Upozorňujeme, že proces sa v takomto prípade môže mierne predĺžiť, rozhodne to však nie je dôvod na paniku.

Pozor na poistenie nehnuteľnosti

Pri prenose hypotéky sa často rieši ešte jedna vec, na ktorú klienti zabúdajú. Poistenie. Predstavte si, že ste pred rokmi kupovali byt za 150.000€ a na túto sumu ste si nastavili aj poistku. Medzitým však hodnota bytu narástla na 250.000€.

Ak banka pri novom znaleckom posudku vychádza z vyššej hodnoty, môže požadovať aj navýšenie poistnej sumy. Nie je to formalita.

V prípade, že je nehnuteľnosť podpoistená, poisťovňa pri škode nemusí vyplatiť plnú výšku poistného plnenia. Preto sa oplatí skontrolovať poistenie vždy, keď sa mení hodnota nehnuteľnosti alebo financovanie.

Nie každá hypotéka slúži na kúpu bytu

Keď sa povie hypotéka, väčšina ľudí si predstaví kúpu bytu alebo domu. V praxi však existuje viac možností. Najčastejšie sa stretnete s tromi typmi úverov.

1. Účelová hypotéka

Je určená na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Práve s ňou sa stretáva väčšina kupujúcich.

2. Refinančná hypotéka

Slúži na prenesenie existujúceho úveru do inej banky, najčastejšie kvôli lepšej úrokovej sadzbe alebo výhodnejším podmienkam.

3. Bezúčelová hypotéka (americká hypotéka)

Ak už vlastníte nehnuteľnosť bez záložného práva alebo s dostatočnou hodnotou, môžete ju založiť a získať financie prakticky na ľubovoľný účel.

Veľa investorov tento typ úveru využíva napríklad pri kúpe ďalšej investičnej nehnuteľnosti alebo pri výstavbe domu.

Veľkou výhodou je, že pri niektorých bankách nemusíte dokladovať priebeh rekonštrukcie ani jednotlivé faktúry.

Dá sa kúpiť nehnuteľnosť aj bez vlastných peňazí?

Áno, ale iba za určitých podmienok. Ak okrem kupovanej nehnuteľnosti založíte aj druhú nehnuteľnosť s dostatočnou hodnotou, banka vie financovať aj celú kúpnu cenu. V praxi to funguje tak, že posudzuje celkovú hodnotu oboch založených nehnuteľností.

Toto riešenie využívajú napríklad rodičia, ktorí pomôžu deťom založením svojho domu alebo bytu. Treba však myslieť na jednu dôležitú vec – obe nehnuteľnosti zostávajú založené v prospech banky.

Ak by sa úver prestal splácať, banka má právo uspokojiť svoju pohľadávku z oboch založených nehnuteľností.

Druhú nehnuteľnosť nemusí byť jednoduché zo záložného práva vyňať

Veľa klientov počíta s tým, že po niekoľkých rokoch banka druhú založenú nehnuteľnosť automaticky uvoľní. Žiaľ, nie vždy je to také jednoduché.

Aj keď hodnota kupovanej nehnuteľnosti medzičasom narastie alebo úver výrazne klesne, banka nemusí so zrušením druhého zabezpečenia súhlasiť.

V praxi sa preto často stáva, že jednoduchším riešením je refinancovanie úveru do inej banky.

Každá banka má trochu iné pravidlá

Možno najdôležitejšia informácia z celého nášho článku. To, čo jedna banka bez problémov schváli, môže druhá zamietnuť. Platí to pri prenose hypotéky, pri apartmánoch, nebytových priestoroch, ale aj pri zakladaní viacerých nehnuteľností.

Práve preto sa oplatí riešiť financovanie s človekom, ktorý pozná metodiky jednotlivých bánk a vie dopredu odhadnúť, kde bude proces najjednoduchší.

Čo si z toho odniesť?

Hypotéka nie je iba o tom, či vám banka schváli úver. Rovnako dôležité je správne nastaviť celý proces od podpisu rezervačnej zmluvy až po zápis na kataster.

Stačí jedna zdanlivo malá informácia – napríklad, že chcete hypotéku preniesť namiesto vyplatenia – a celý harmonogram sa môže výrazne zmeniť.

Čím skôr o takýchto detailoch viete hovoriť s hypotekárnym špecialistom aj realitným maklérom, tým menšia je šanca, že vás počas kúpy nehnuteľnosti niečo nepríjemne prekvapí.

The post Hypotéka a kataster: Čo môže zbrzdiť kúpu nehnuteľnosti? appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Kupujete alebo predávate nehnuteľnosť a zrazu príde otázka, ktorú väčšina ľudí rieši prvýkrát: Kam pôjdu peniaze? Predávajúci chce mať istotu, že peniaze naozaj dostane. Kupujúci zase nechce poslať státisíce eur skôr, ako sa stane vlastníkom bytu. Práve preto existujú dva najčastejšie spôsoby zabezpečenia kúpnej ceny – banková vinkulácia a notárska úschova. Oba majú rovnaký cieľ, no fungujú odlišne. Ktorý spôsob je bezpečnejší? Kedy sa oplatí využiť jeden a kedy druhý? Pozrime sa na to jednoducho.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Prečo sa peniaze neposielajú rovno predávajúcemu?

Predstavte si bežnú situáciu. Kupujete byt za 220.000€. Ak by ste peniaze poslali predávajúcemu ešte pred zápisom na kataster, riskujete, že z nejakého dôvodu k prevodu vlastníctva nepríde.

Naopak, ak ste predávajúci, určite nechcete podpísať kúpnu zmluvu a čakať, či kupujúci peniaze vôbec pošle.

Práve preto existuje tretia strana, ktorá peniaze bezpečne podrží dovtedy, kým sú splnené všetky podmienky obchodu.

Čo je vinkulácia?

Pri vinkulácii ostávajú peniaze uložené v banke kupujúceho. Banka ich síce zablokuje, no predávajúcemu ich vyplatí až po splnení presne stanovených podmienok.

Najčastejšie ide o:

• zápis nového vlastníka na kataster,
• zapísanie záložného práva banky,
• doručenie aktuálneho listu vlastníctva.

Kým tieto podmienky nie sú splnené, peniaze zostávajú bezpečne na účte. Pre kupujúceho je to istota, že o peniaze nepríde skôr.

Naopak, pre predávajúceho je zase potvrdením, že financie už banka reálne drží pripravené.

Čo je notárska úschova?

Notárska úschova funguje podobne. Rozdiel je v tom, že peniaze neposiela kupujúci banke, ale na osobitný účet notára.

Notár ich následne vyplatí predávajúcemu až po splnení podmienok uvedených v úschovnej zmluve.

Aj tu platí, že peniaze nie sú dostupné ani jednej strane dovtedy, kým obchod nie je bezpečne dokončený.

Aký je medzi nimi rozdiel?

Najväčší rozdiel je v tom, kto peniaze drží. Pri vinkulácii ich drží banka. Pri notárskej úschove ich drží notár. Z pohľadu bezpečnosti sú oba spôsoby veľmi spoľahlivé. Rozdiel býva najmä v tom, kto obchod financuje.

Ak kupujúci využíva hypotéku, banky veľmi často pracujú práve s vinkuláciou alebo s vlastným mechanizmom čerpania úveru. Pri kúpe za vlastné peniaze sa zase často využíva notárska úschova.

Rovnako je dôležité spomenúť, že vinkulácia podlieha exekúcii, notárska úschova nie (podrobne rozoberáme nižšie). Banková vinkulácia je spravidla lacnejšia (podľa cenníka banky) ako notárska úschova, ktorá sa vypočítava na základe percent zo sumy podľa záväznej notárskej tarify.

Čo je bezpečnejšie?

Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď. Ak je všetko pripravené správne, bezpečné sú oba spôsoby. Dôležitejšie než samotný názov je správne nastavenie podmienok.

V zmluve musí byť presne uvedené:

• kedy sa peniaze uvoľnia,
• aké dokumenty musia byť predložené,
• čo sa stane, ak kataster návrh zamietne,
• ako sa bude postupovať pri odstúpení od zmluvy.

Práve tieto detaily rozhodujú o tom, ako bezpečný celý obchod bude.

Kedy sa používa vinkulácia?

Najčastejšie pri hypotékach. Banka totiž potrebuje presne kontrolovať, za akých podmienok peniaze odídu predávajúcemu.

Často sa čaká na:

• zápis záložného práva,
• právoplatný vklad vlastníckeho práva,
• splnenie všetkých podmienok čerpania hypotéky.

Vďaka tomu banka chráni seba aj klienta. Po splnení spomenutých podmienok uvoľní peniaze na účet predávajúceho do niekoľkých dní.

Aká je nevýhoda vinkulácie? Peniaze na účte stále patria kupujúcemu. Ak sa teda kupujúci na vašu nehnuteľnosť dostane do exekúcie, exekútor mu ich môže zablokovať.

Kedy dáva väčší zmysel notárska úschova?

Najmä pri kúpe za vlastné financie. Kupujúci prevedie peniaze notárovi a ten ich uvoľní až po úspešnom prepise vlastníctva.

Výhodou býva väčšia flexibilita pri nastavovaní podmienok a často aj jednoduchší priebeh obchodu. Notár uvoľňuje peniaze okamžite po zápise kupujúceho na list vlastníctva, a tak býva tento proces spravidla rýchlejší.

Ako sme spomínali vyššie, notárska úschova je drahšia ako banková vinkulácia. Peniaze sú však úplne oddelené od majetku kupujúceho aj predávajúceho. Tým pádom, pokiaľ sa váš kupujúci ocitne v exekúcii, peňazí uložených v notárskej úschove sa to nedotkne.

Dá sa kombinovať hypotéka a notárska úschova?

Áno, niektoré obchody fungujú práve takto. Časť peňazí z vlastných zdrojov smeruje do notárskej úschovy a zvyšok financuje banka prostredníctvom hypotéky.

Všetko však musí byť správne nastavené už pri príprave zmlúv, aby boli splnené podmienky banky aj notára.

Na čo si dať pozor?

Najväčšie problémy nevznikajú pri samotnej vinkulácii ani notárskej úschove. Vznikajú vtedy, keď nie je jasne dohodnuté, kedy sa peniaze uvoľnia.

Stačí chýbajúci dokument, nesprávne pripravená kúpna zmluva alebo komplikácia na katastri a celý obchod sa môže zbytočne predĺžiť.

Aj preto v RADO Reality odporúčame riešiť spôsob úhrady ešte pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy.ň

Čo z toho vyplýva?

Či už zvolíte vinkuláciu alebo notársku úschovu, cieľ je rovnaký – ochrániť kupujúceho aj predávajúceho. Ak kupujete byt cez hypotéku, najčastejšie sa stretnete s vinkuláciou alebo mechanizmom čerpania nastaveným bankou.

Keď kupujete za vlastné peniaze, veľmi častou voľbou býva notárska úschova. Najdôležitejšie však nie je to, ktorý spôsob zvolíte, ale to, aby boli správne nastavené všetky podmienky prevodu peňazí.

Pri obchode za státisíce eur sa totiž neoplatí nechávať nič na náhodu.

The post Vinkulácia alebo notárska úschova? Aký je rozdiel a čo je bezpečnejšie? appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

The post Musí mať realitná kancelária podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu s predávajúcim? appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Veľa majiteľov má pocit, že čím viac realitných kancelárií predáva ich nehnuteľnosť, tým väčšia je šanca na rýchly úspech. Logika na prvý pohľad dáva zmysel: „Keď to bude mať päť maklérov, jeden z nich to predsa musí predať.“ Lenže v praxi to veľmi často funguje presne opačne. Majiteľ na takomto postupe väčšinou skôr prerobí. Prečo to tak je?

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Viac maklérov neznamená viac kupujúcich

Toto je asi najväčší omyl, ktorý pri neexkluzívnom predaji vzniká. Majiteľ, ktorý predáva cez dve a viac realitných kancelárii, často vidí výhody ako viac telefonátov, tým pádom aj obhliadok a komunikácie. Preto má pocit, že o byt je obrovský záujem. V realite však môže ísť stále o jedného a toho istého kupujúceho.

„Šikovnejší kupujúci si zavolá trom maklérom na ten istý byt a skúša, kto mu vybaví lepšiu cenu,“ hovorí ako príklad z praxe maklér RADO Reality Patrik Pavlík.

A tu vzniká problém. Každý maklér totiž bojuje hlavne o to, aby obchod spravil práve on. Preto je často ochotný tlačiť cenu dole len preto, aby klient kúpil nehnuteľnosť cez neho. „Ten maklér neháji záujmy majiteľa. Háji svoje záujmy, aby províziu nezarobil niekto iný.“

Výsledok? Majiteľ často predá lacnejšie

Práve toto býva najväčší paradox neexkluzívneho predaja. Majiteľ si myslí, že viac kancelárií vytvorí konkurenciu, makléri budú viac bojovať a on napokon predá výhodnejšie. Lenže v praxi často vzniká presný opak – konkurencia medzi maklérmi tlačí dole cenu nehnuteľnosti.

Patrik Pavlík opisuje typický scenár, ktorý zažil už mnoho ráz: „Kupujúci zavolá jednému maklérovi: Dá sa niečo s cenou? Potom zavolá druhému a povie mu, že konkurencia vie vybaviť zľavu. A druhý maklér sa snaží cenovo podliezť toho prvého.“

Vlastník bytu či domu pritom často ani netuší, čo sa v pozadí deje. Vidí len to, že jeden maklér volá, druhý tiež, a tretí rieši zľavu.

Vďaka tomu má pocit, že záujemcov je veľa. Pritom môže ísť stále o jedného kupujúceho, ktorý len dobre vyjednáva.

Exkluzivita dáva maklérovi úplne inú pozíciu

Pri exkluzívnom zastúpení je situácia úplne odlišná. Maklér totiž vie, že nehnuteľnosť predáva len on, klient mu neuteká ku konkurencii a môže sa naplno sústrediť na ochranu záujmov predávajúceho.

„Keď to mám exkluzívne, nemá to kto iný predať. Tak sa s cenou nehýbe len preto, že sa bojím konkurencie,“ vysvetľuje P. Pavlík.

Samozrejme, to neznamená, že sa nikdy nevyjednáva. Rozdiel je skôr v tom, že skúsený maklér vie cenu držať oveľa pevnejšie. A niekedy dokonca vytvorí medzi kupujúcimi prirodzenú súťaž.

Keď o byt bojujú dvaja záujemcovia

Práve toto je situácia, kde sa exkluzivita ukáže najviac. Patrik Pavlík opisuje ďalší príklad z praxe: „Mal som dvoch klientov, obaja chceli zľavu. Tak som majiteľovi povedal – máme tu dvoch záujemcov, skúšam cenu podržať.“

A následne prišla komunikácia s kupujúcimi: „Poviem im – je tu ešte druhý záujemca. Kto to vezme za plnú cenu? A v 95 % prípadov jeden z nich povie – dobre, beriem.“

Pri neexkluzívnom predaji nehnuteľnosti by sa pritom mohlo stať presne niečo opačné:

• dvaja makléri,
• dvaja kupujúci,
• obaja tlačia cenu dole,
• a každý maklér sa snaží „urvať obchod“ čo najrýchlejšie.

Stáva sa, že klient príde na ten istý byt dvakrát?

Áno. A oveľa častejšie, než by človek čakal. Maklér RADO Reality si pri tejto otázke z medzititulku spomenul aj na úsmevnú situáciu:

„Klient prišiel na obhliadku a povedal mi, že na tomto byte už bol. Lenže cez iného makléra. Najzaujímavejšie bolo, že klient si pôvodne ani neuvedomil, že ide o ten istý byt. Dôvod? Ten prvý maklér to mal tak zle nafotené, že byt vyzeral úplne inak.“

Aj toto je jeden z problémov predaja cez viac kancelárií. Každý prezentuje byt inak. Pod tým si predstavte:

• iné fotky,
• iné texty,
• iná cena,
• niekedy dokonca rozdielne informácie.

Výsledok preto často pôsobí chaoticky a nedôveryhodne.

Dá sa vôbec predávať bez zmluvy?

Žiaľ, v praxi sa stále stretávame aj s tým, že niektoré kancelárie robia obhliadky či prezentácie bez riadnej sprostredkovateľskej zmluvy. To je, samozrejme, problém aj z právneho hľadiska. „Musíš mať písomnú zmluvu. Tam nie je veľmi o čom diskutovať.“

A práve zmluva je dôležitá nielen pre makléra, ale hlavne pre samotného majiteľa. Určuje totiž:

• kto nehnuteľnosť predáva,
• za akých podmienok,
• za akú províziu,
• aj aké služby sú súčasťou spolupráce.

Prečo je zmluva dôležitá aj pre majiteľa?

Patrik spomína situáciu zo začiatkov kariéry, keď jeden dom predávali štyri realitky naraz. S majiteľom mal dohodnutú inú províziu než konkurencia, no klient si to nakoniec nepamätal. Až keď mu poslal podpísanú zmluvu, uvedomil si svoju chybu.

„Aj preto je dobré mať všetko čierne na bielom.“ A dodáva veľmi trefné prirovnanie: „Išli by ste stavať rodinný dom bez zmluvy o dielo?“

Vyberte si jednu poriadnu realitnú kanceláriu

Predaj cez viac realitných kancelárií môže na prvý pohľad pôsobiť ako výhoda. V realite však často vedie k chaosu, tlaku na znižovanie ceny, nekonzistentnej prezentácii a slabšiemu vyjednávaniu v prospech majiteľa.

Pri dobre nastavenej spolupráci s jednou realitnou kanceláriou má maklér priestor naplno zastupovať záujmy predávajúceho, držať cenu a budovať kvalitnú prezentáciu nehnuteľnosti.

A práve to býva v konečnom dôsledku často rozdiel medzi priemerným predajom a naozaj dobrým obchodom.

The post Prečo sa neoplatí predávať nehnuteľnosť cez viac realitiek? appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Pri predaji nehnuteľnosti rieši veľa majiteľov jednu zásadnú otázku: predať rýchlo alebo skúsiť z trhu „vyťažiť maximum“? Na prvý pohľad to znie jednoducho – keď sa ponáhľam, dám nižšiu cenu. Ak ma čas netlačí, nastavím vyššiu a čakám. V praxi je to však trochu komplikovanejšie. Pri predajoch často zaváži správne načasovanie i stratégia. Aký je teda ideálny postup, ak chcete nehnuteľnosť predať rýchlo? A čo robiť, pokiaľ vám predaj neponáhľa?

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Ak potrebujete predať rýchlo, cena nie je jediný faktor

Veľa ľudí si myslí, že rýchly predaj automaticky znamená výrazne nižšiu cenu. Podľa makléra RADO Reality Patrika Pavlíka to však vôbec nemusí byť pravda. „Dobrá prezentácia, správne nastavená stratégia a kvalitný obchodník vedia spraviť obrovský rozdiel v tom, koľko peňazí napokon dostanete za svoj byt či dom,“ hovorí.

Práve prezentácia býva často podceňovaná. Kvalitné fotografie, dobrý text inzerátu, video alebo 3D obhliadka dnes výrazne ovplyvňujú prvý dojem. A ten pri nehnuteľnostiach rozhoduje viac, než si veľa ľudí myslí.

Rovnako dôležitý je samotný maklér. „Každá nehnuteľnosť má nejaké chybičky. Dôležité je vedieť ich správne odkomunikovať tak, aby to kupujúceho neodradilo,“ zdôrazňuje P. Pavlík.

A práve tu sa ukazuje rozdiel medzi skúseným obchodníkom a obyčajným „otváračom dverí“.

Aj nevýhoda sa dá odkomunikovať správne

Žiadna nehnuteľnosť nie je dokonalá – rozmeňme si toto tvrdenie na drobné. Niekde čaká rekonštrukcia, inde staršie jadro alebo napríklad problém so strechou. To však ešte automaticky neznamená, že byt je nepredajný.

Patrik uvádza jednoduchý príklad: „Ako maklér nepovieš klientovi – super, že vám zateká, aspoň nebudete mať sucho v krku. Ale vieš mu vysvetliť, že práve kvôli tomu kupuje byt lacnejšie a po rekonštrukcii môže mať veľmi dobrú kúpu.“

Často totiž nejde o samotnú chybu, ale o spôsob, akým je komunikovaná. Kupujúci dnes vo väčšine prípadov ocení úprimnosť viac než snahu problém zakryť.

Niekedy nižšia cena prinesie vyšší výsledok

Zaujímavé je, že pri rýchlom predaji nehnuteľnosti nemusí nižšia cena znamenať nižší výnos. Práve naopak. Ak je nehnuteľnosť nastavená atraktívne už od začiatku, môže vyvolať väčší záujem trhu, viac obhliadok a dokonca aj súťaž medzi kupujúcimi.

„Niekedy dáte cenu trochu nižšie, prípadne aj výrazne nižšie, než by bol trh ochotný zaplatiť. Ľudia tým pádom začnú volať od prvého dňa a nakoniec sa byt vydraží. Zisk tak napokon maximalizujete aj napriek nižšie nastavenej cene.“

V praxi sa totiž často stáva, že:

• viac záujemcov vytvorí tlak,
• kupujúci nechcú o byt prísť (tzv. FOMO efekt),
• a sú ochotní ponúknuť viac.

A čo keď sa s predajom neponáhľam?

Tu robí veľa majiteľov jednu zásadnú chybu – dávajú nehnuteľnosť do ponuky príliš skoro. „Ak chcete predať byt budúci rok a dnes ho idete inzerovať, treba si položiť otázku: čo ak sa predá už o týždeň?“ zamýšľa sa maklér RADO Reality.

To je situácia, ktorú si veľa ľudí neuvedomí. Predaj totiž nie je len o cene, ale aj o pripravenosti predávajúceho. Takže predtým, než dáte byt do ponuky, zodpovedzte si tri jednoduché otázky:

1. Máte kam ísť?
2. Máte vyriešené ďalšie bývanie?
3. Ste pripravení reálne odovzdať kľúče novému majiteľovi?

Ak nie, príliš skoré inzerovanie môže narobiť viac problémov než úžitku.

Niekedy sa tiež stane, že predajom bytu chcete financovať novú nehnuteľnosť. Vtedy je postup iný a opisujeme ho v ďalšom blogu Výmena bytu za dom – ako postupovať.

Kedy je ideálny čas začať predávať?

Patrik Pavlík priznáva, že pri plánovaní predaja používa takzvané „reverzné rozmýšľanie“. Najprv sa určí termín, kedy chce mať klient peniaze na účte. A od toho sa následne odvíja celý harmonogram predaja.

„Ak chcete mať peniaze v marci, kupujúceho by ste ideálne mali mať najneskôr v januári. A, ešte lepšie, už v decembri.“

Treba totiž rátať s tým, že celý proces chvíľu trvá:

• rezervácia,
• znalecký posudok,
• hypotéka,
• schvaľovanie bankou,
• podpisy zmlúv,
• kataster.

Bežne ide o niekoľko týždňov až mesiacov.

Vyššia cena môže niekedy uškodiť

Veľa majiteľov si povie: „Skúsme to najprv drahšie, znížiť cenu môžeme vždy.“

Lenže realita trhu býva často opačná. „Keď dáme byt za 205.000€, ľudia začnú volať a možno sa aj predá za takú sumu. Keď ho dáme za 215.000€, nikto nezavolá. Potom znížime na 205.000€ a zrazu už nevolá nikto. Prečo? Pretože nehnuteľnosť sa ‚opozerá‘. Kupujúci ju dlhšie vidia v ponuke, začnú byť opatrní a často si automaticky myslia, že s bytom je nejaký problém,“ analyzuje P. Pavlík.

A výsledok? Nakoniec sa predá ešte lacnejšie, než keby bola cena nastavená správne hneď od začiatku.

Predaj nie je len o cene

Veľa ľudí má pocit, že úspešný predaj je hlavne o tom „trafiť číslo“. V skutočnosti však rozhoduje kombinácia viacerých faktorov:

• správne načasovanie,
• kvalitná prezentácia,
• realistická cena,
• skúsený maklér,
• a dobrá komunikácia s kupujúcimi.

Ako hovorí Patrik Pavlík, ktorý predal už vyše 400 nehnuteľností: „Na väčšine neúspešných predajov stroskotá hlavne to, že majitelia chcú z nehnuteľnosti priveľa peňazí.“

Najdôležitejšia je stratégia

Či už chcete predať rýchlo alebo máte čas vyčkávať, najdôležitejšie je mať správne nastavenú stratégiu.

Nie vždy totiž platí, že vyššia cena znamená vyšší zisk. A nie vždy rýchly predaj znamená stratu.

V realitách často rozhodujú prvé dni na trhu, prvý dojem a správne načasovanie. A práve preto sa oplatí celý proces dobre premyslieť s profesionálom – ešte skôr, než sa nehnuteľnosť vôbec objaví v inzercii.

The post Pomalý vs rýchly predaj a kedy začať s nižšou cenou? appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.

Autor: Viktor Háber, RADO Reality

Ak ste živnostník, podnikateľ alebo máte vlastnú s.r.o., možno ste už počuli, že hypotéku dnes dostane len človek zamestnaný na tpp. Nie je to pravda. Realita je oveľa jednoduchšia. Banky dnes bez problémov financujú aj podnikateľov. Rozhodujú však detaily, o ktorých veľa ľudí vôbec netuší. Stačí jedna zdanlivo malá chyba a schvaľovanie sa môže natiahnuť alebo úplne zastaviť. Práve preto sa oplatí vedieť, na čo si dať pozor ešte skôr, ako začnete riešiť kúpu nehnuteľnosti.

Sledujte RADO Reality na sociálnych sieťach:

Facebook – Instagram – TikTok

Najdôležitejšia vec? Stabilný príjem

Pri zamestnancoch na trvalý pracovný pomer je situácia jednoduchá. Banka si vo väčšine prípadov overí príjem sama cez Sociálnu poisťovňu a klient nemusí nosiť takmer žiadne potvrdenia. Pri SZČO alebo majiteľovi s.r.o. je situácia trochu iná.

Ako postupuje banka pri SZČO? Ide viac do hĺbky. Nezaujíma ju iba minulý rok, ale aj to, ako sa podnikaniu darí dnes.

Predstavte si situáciu: V daňovom priznaní ste minulý rok vykázali obrat 100 000 eur. Vyzerá to výborne. Lenže aktuálne je máj a od januára ste vystavili faktúry iba za 20 000 eur. Pre banku je to otáznik. Začne zisťovať, prečo podnikanie zrazu spomalilo.

Ak ide napríklad o rekonštrukciu prevádzky, sezónnosť alebo výpadok spôsobený stavebnými prácami, dá sa to vysvetliť. Ak však príjem skutočne padol, banka môže financovanie výrazne skomplikovať.

Nepravidelné faktúry? Nemusia byť problém

Veľa podnikateľov nefaktúruje každý mesiac. Niekto vystaví faktúru raz za štvrťrok, iný po dokončení veľkého projektu. Aj takýto príjem vie banka akceptovať.

Ideálne je však vedieť preukázať, že ide o dlhodobý model podnikania a nie o jednorazový výkyv.

Ak rovnakým spôsobom fungujete niekoľko rokov alebo máte zmluvy s odberateľmi, banka vie takéto podnikanie posúdiť oveľa pozitívnejšie.

Nová firma? Tu veľa ľudí narazí

Toto je veľmi častá situácia. Podnikateľ založí s.r.o., podnikanie sa rozbehne, zákaziek je dosť a po roku si povie, že ide kupovať byt. Lenže banka môže povedať nie.

Dôvod je jednoduchý – vo väčšine prípadov potrebuje ukončené celé účtovné obdobie. Nestačí, že firma funguje dvanásť mesiacov od založenia.

Banka potrebuje v prvom rade vidieť uzatvorený kalendárny rok, prípadne ďalšie účtovné obdobie podľa pravidiel konkrétnej banky. Vždy sa to líši. Aj preto sa oplatí riešiť hypotéku s predstihom – najlepšie so znalým finančným poradcom.

Pomôže vyšší obrat „naoko“?

Niektorí podnikatelia majú pocit, že keď si zopár mesiacov pred hypotékou navýšia obrat, banka to nebude riešiť. Opak je pravdou. Schvaľovatelia veľmi dobre vidia, ako sa podnikanie vyvíja dlhodobo.

Ak príjem vyskočí iba krátkodobo a následne opäť klesne, banka si to veľmi rýchlo všimne. Krátkodobé „vylepšovanie čísel“ preto väčšinou neprinesie želaný efekt. Naopak, stabilné podnikanie je pre banku vždy dôveryhodnejšie.

Prečítajte si aj: Aké dokumenty potrebujem k schváleniu hypotéky?

Mám s.r.o. alebo živnosť. Je lepšie vyplácať si mzdu?

Aj toto patrí medzi časté otázky. Niektorí podnikatelia uvažujú, či nebude lepšie zamestnať seba alebo partnera vo vlastnej firme a vyplácať si pravidelnú mzdu.

Univerzálna odpoveď neexistuje. Niektoré banky vedia pracovať priamo s obratom firmy, iné viac prihliadajú na mzdu konateľa. Dôležité však je, aby všetko dávalo ekonomický zmysel.

Ak sa niekto tri mesiace pred podaním žiadosti zamestná vo vlastnej firme za 5 000 eur mesačne bez predchádzajúcej histórie, banka si to veľmi pravdepodobne všimne. Účelové nastavenia totiž schvaľovatelia poznajú veľmi dobre.

Dohoda alebo pracovný pomer na dobu určitú? Pozor na riziko

Nie každý pracuje na klasický trvalý pracovný pomer. Práve dohody alebo pracovné zmluvy na dobu určitú patria medzi najčastejšie dôvody, prečo banka žiadosť odloží alebo si vypýta ďalšie dokumenty.

Dôvod je jednoduchý – takýto pracovný vzťah môže skončiť oveľa jednoduchšie ako pracovný pomer na dobu neurčitú. Typickým príkladom sú učitelia.

Ak riešia hypotéku počas leta a pracovná zmluva im končí v auguste, banka si často vyžiada potvrdenie, že zmluva bude predĺžená aj na ďalší školský rok. Kým potvrdenie nedostane, financovanie môže pozastaviť.

Oplatí sa banke niečo zamlčať?

Jednoznačne nie. Každá žiadosť o hypotéku obsahuje čestné vyhlásenie, že všetky údaje sú pravdivé. A práve tu robia niektorí klienti veľkú chybu.

V RADO Reality sa stretávame napríklad aj so situáciami, keď klient medzi podaním žiadosti a čerpaním úveru uzavrie manželstvo, zmení zamestnanie alebo inú podstatnú okolnosť banke jednoducho neoznámi.

Možno sa zdá, že ide o maličkosť. V skutočnosti však banka môže takéto konanie vyhodnotiť ako porušenie podmienok úverovej zmluvy. V krajnom prípade môže dokonca požadovať okamžité splatenie úveru. Preto sa pri hypotéke vždy oplatí hrať otvorenú hru.

Banky sa pozerajú na každého trochu inak

Možno najdôležitejšia informácia na záver – to, že jedna banka povie nie, ešte vôbec neznamená, že hypotéku nedostanete.

Každá banka používa vlastnú metodiku hodnotenia príjmu. Niektorá lepšie akceptuje živnostníkov, iná vie lepšie pracovať s príjmom konateľov s.r.o. Ďalšia zohľadní špecifické situácie, ktoré konkurencia neakceptuje.

Práve preto sa často oplatí porovnať viac možností a neuspokojiť sa s prvou odpoveďou. Najlepšia rada, ktorú v tomto prípade vieme odporučiť, je mať vždy po ruke hypotekárneho poradcu, ktorý obehá banky za vás a tieto problémy vyrieši.

Čo si z toho odniesť?

Ak ste SZČO, podnikateľ alebo máte vlastnú firmu, hypotéka pre vás rozhodne nie je nedostupná.

Dôležité je mať stabilné podnikanie, vedieť preukázať príjmy a nesnažiť sa banku „oklamať“ krátkodobými úpravami obratu či účelovými zmenami.

Veľakrát totiž nerozhoduje výška príjmu, ale to, ako vierohodne a dlhodobo pôsobí.

Ak si nie ste istí, na akú hypotéku dnes reálne dosiahnete, radi vám to preveríme ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Vyhnete sa zbytočným komplikáciám a budete presne vedieť, aké máte možnosti.

The post Dostanem hypotéku ako SZČO? Najčastejšie komplikácie a ako ich vyriešiť appeared first on RADO Reality - Realitná kancelária roka.